マンション経営、2棟目はいつ検討すべき？

   

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1棟目のマンション経営が軌道に乗ってくると、「そろそろ2棟目を」と規模拡大を考えるオーナーも増えてきます。しかし、勢いだけで踏み出すと、資金繰りの悪化や管理負担の増大を招き、経営全体が不安定になってしまうことも少なくありません。

本記事では、2棟目を検討すべきタイミングの見極め方や、規模拡大に踏み切る前に確認しておきたい判断基準、注意点について詳しく解説していきます。

2棟目に踏み出すことで
得られるメリット

収入源が分散し、経営が安定しやすくなる

1棟のみの経営では、その物件で大きな空室が発生すると収入がゼロに近づいてしまうリスクがあります。複数棟を保有していれば、一方の物件で空室が出ても、もう一方の家賃収入でカバーできるため、経営全体としての収入は安定しやすくなります。

スケールメリットで管理コストを抑えやすくなる

管理会社に複数棟をまとめて委託することで、管理費用の交渉がしやすくなったり、修繕業者への発注をまとめてコストを抑えられたりするケースもあります。規模が大きくなるほど、1戸あたりの管理効率が高まりやすい点も、2棟目以降を検討する魅力のひとつです。

金融機関からの信用力が高まりやすい

1棟目の返済実績を着実に積み重ねていれば、金融機関からの評価が高まり、2棟目以降の融資条件が有利になることもあります。堅実な経営実績は、規模拡大を後押しする大きな武器になるでしょう。

なぜ「2棟目」で
失敗するオーナーが多いのか

1棟目の成功体験があると、「同じやり方で増やせば収入も倍になる」と考えがちです。しかし、2棟目は1棟目とはエリア・築年数・入居者層が異なることも多く、同じ経営ノウハウがそのまま通用するとは限りません。勢いに任せて融資を受けた結果、想定より空室が埋まらず、2棟分の返済が重くのしかかってしまうケースも見られます。

2棟目を検討する前に
確認すべき3つの判断基準

1棟目のキャッシュフローが安定しているか

まず見極めたいのは、1棟目の経営が黒字で安定的にキャッシュフローを生み出せているかどうかです。修繕費や税金の支払いをすべて終えた上で、手元に十分な余剰資金が残っているかを確認しましょう。1棟目の返済にすら余裕がない状態で2棟目のローンを組むと、空室や金利上昇など想定外の事態に対応できなくなるリスクが高まります。

自己資金と融資枠に余力があるか

2棟目の取得には、頭金などの自己資金に加え、金融機関からの追加融資が必要になります。1棟目のローン残高が多く残っている状態では、金融機関の評価によっては希望通りの融資を受けられないこともあります。自己資金だけでなく、金融機関からどの程度の評価を得られているかも事前に確認しておきたいポイントです。

管理体制を維持・拡大できるか

所有物件が増えるほど、入居者対応や修繕の手配、確定申告などの管理業務も増加します。すべてを自分一人でこなそうとすると、本業への支障や管理の質の低下を招きかねません。管理会社への委託範囲を見直すなど、棟数が増えても経営の質を落とさない体制をあらかじめ整えておくことが重要です。

規模拡大のタイミングを
誤らないための考え方

エリアや物件タイプを分散させる

2棟目を1棟目と同じエリア・同じ間取りで揃えてしまうと、その地域の賃貸需要が落ち込んだ際に両方の物件が同時に影響を受けてしまいます。エリアや入居者層をあえて分散させることで、リスクを一極集中させない経営が可能になります。

「規模」より「収益性」を優先する

棟数を増やすこと自体が目的化してしまうと、利回りの低い物件にまで手を伸ばしてしまう危険があります。2棟目を検討する際は、単純な棟数の拡大ではなく、物件そのものの収益性やエリアの将来性を1棟目以上に厳しい目で見極める姿勢が欠かせません。

まとめ：焦らず
「1棟目の完成度」を見極めてから

2棟目への規模拡大は、マンション経営を安定させ、収益を大きく伸ばすチャンスになる一方、判断を誤ると1棟目まで巻き込んで経営が立ち行かなくなるリスクもはらんでいます。まずは1棟目の経営を安定させ、資金面・管理体制の両方に余力が生まれてから、次の一歩を検討することが大切です。

規模拡大のタイミングや資金計画に迷ったときは、一人で抱え込まず、実績豊富な建築会社や金融機関など、信頼できる専門家に早めに相談することをおすすめします。当メディアでは、マンション経営の資金計画やリスク管理に関連する情報を豊富にまとめていますので、ぜひ他の記事も参考にしてみてください。