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1棟マンション経営における家賃滞納対策

   

家賃滞納が起こる原因

1ヶ月の短期間のケース

1ヶ月の家賃滞納が発生する原因として考えられるのが、「入居者が家賃を振り込むのを忘れている」というケースです。これは入居者の不注意が原因となっており、誰もがうっかりしてしまう可能性はあります。ただし、この場合には家賃の入金を督促することですぐに解消できる場合が多いでしょう。

2ヶ月以上の長期間のケース

2ヶ月以上の長期に渡って家賃の滞納が続くというケースにおいては、家賃が収入に見合っておらず支払いが困難になってしまっているというケースが考えられます。

中には、会社の経営不振などによる給料カットや仕事を失ってしまったことにより、収入が激減してしまったという例などが考えられます。このような場合には、家賃が重く家計にのしかかってくることになるために滞納が起きてしまうということが考えられます。

家賃滞納によるオーナーへの影響

家賃の滞納が発生すると、オーナーにとっては大きな損失が発生することになります。マンション経営を行う際には、ローンを組んで物件を購入し、毎月の家賃収入を返済に充てるといったケースが多く見られますが、家賃の滞納が起きるとローンの返済が計画通りに進まないという影響が発生する可能性があります。

さらに、家賃の滞納を行うというケースにおいては、そのほかの光熱費などの支払いも滞っている可能性も否めません。そのような状況で部屋に居座られた場合には、部屋の状態が悪化し、原状回復の費用が高額になるというリスクもあります。

家賃滞納のリスクを下げるために事前に行っておいたほうがいいこと

入居審査をしっかりと行う

家賃滞納への対策としては、支払い能力が低い人物が入居しないように入居者の審査をしっかりと行うことが重要となります。管理会社に入居者の募集も委託する場合には、書類や電話だけではなく直接またはオンラインを利用した対面での審査をしっかりとしているか、といった点も確認しておきましょう。

入居者に連帯保証人をつける

入居する際には連帯保証人をつけるというのもひとつの方法です。万が一家賃の滞納が起きた場合にも、連帯保証人に請求ができることから「家賃を回収できない」というリスクを軽減できます。

もし、両親が他界しているなどの理由で連帯保証人をつけるのが難しいケースにおいては、家賃保証会社に加入してもらうのがおすすめです。家賃保証会社に加入すると、家賃を払えなくなった場合には保証会社がその分の家賃を支払います。また、この場合の保証料の支払いは入居者となるためオーナーにとってはメリットが大きいといえるでしょう。

支払いを自動引き落としやカードにする

家賃を毎月振り込むという形にしておくと、うっかり振り込むのを忘れてしまった、というケースが発生することもあります。このような状況を防ぐためには、家賃の支払いを自動引き落としやクレジットカード払いとするのが有効です。

家賃滞納されてしまったときの対処法

家賃滞納者が比較的良心的である場合

家賃滞納者が比較的良心的な場合には、まず家賃が未払いであることを確認し督促を行います。そこで支払いの意思を示した場合には、滞納家賃の金額や支払い期限、期限までに支払わなかった場合や再度家賃を滞納した場合などには賃貸借契約を解除する、といった内容を記載した誓約書を交わしておくと良いでしょう。

ただし、支払う意思があるものの収入が確保できないなどで家賃を支払うことが難しい場合には、賃貸借契約を解除して、退去を求めることが必要になってきます。

家賃滞納者が悪質である場合

督促を行っても支払う意思がないといったように悪質なケースについては、交渉して家賃を回収することは難しいでしょう。その場合には、法的手段を講じる必要があると言えます。その場合には、滞納分の家賃請求と建物の明け渡しを求める訴訟を行うことが一般的です。もし法的な手段を取る場合には、まずは弁護士など専門家に相談すると良いでしょう。

家賃滞納者が行方不明である場合

家賃を滞納している入居者が行方不明となっている場合には、まずは連帯保証人や家族に連絡しますが、もしここにも連絡がつかない場合には保証会社に連絡をすることによって退去や部屋に残されたものの撤去を進めることになります。

また連帯保証人がいない、保証会社とも契約をしていない場合には住民票の取得を行い、もし新しい住所がわかった場合には内容証明を送り、滞納家賃の清算や賃貸契約の解除、部屋の明け渡しについて請求を行います。

それでも支払いが行われない、なんの反応もない場合には裁判所への申し立てをして支払督促を行いますが、動きがない場合には少額訴訟や通常訴訟を検討することになります。

まとめると…

家賃の滞納が発生すると、オーナーは非常に大きな影響を受けることになりますので、まずは入居時の審査をしっかりと行うなど対策を行っておくことが大切と言えるでしょう。その上で滞納が発生してしまった場合には、できるだけ早くその状況を解決できるように対応する必要があります。

中には、自分の力だけでは解決が難しいケースもあります。その場合には然るべき専門家に相談をしながら、家賃滞納が解消できるように対応していってください。

取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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