マンション経営の利回り

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マンション経営をするにあたって重要な数字となるのが「利回り」です。安定した賃貸経営のためにも、利回りについて理解しておきましょう。ここでは2つの利回りと利回りに影響するリスクについてまとめました。

マンション経営の利回りとは？

利回りとは、投資額に対する1年あたりの収益割合のことです。マンション経営では、物件購入額に対する収益の割合で、一般的に「％」で表示します。

1,000万円で購入したマンションで家賃収入が年100万円であれば、利回り10%です。10年間経営すれば購入費用の元が取れ、さらに10年で1,000万円の利益が得られます。

賃貸経営は、家賃という比較的安定した収入を得られるのが魅力です。しかし利回りによっては、メリットが得られない物件のことがあります。また、利回りが高いのに売れ残っている物件には何か落とし穴があるかもしれません。

マンション経営において利回りは、物件購入の決め手として非常に重要です。

不動産会社や賃貸経営の広告で表示されている利回りは、一般的に「表面利回り」です。表面利回りでは、満室時に見込める家賃収入が物件購入価格のうち何パーセントに当たるかを算出します。

実際のマンション経営では、常時満室ということはありません。また、経営に必要な費用もあります。そのため、表面利回りは、物件を検討するときの入り口で目安にする大まかな利回りです。表面利回りを参考に実際の収益をイメージすると失敗するので注意してください。

物件購入を検討する価値があるかどうか判断する目安が表面利回りですが、もっと現実的な利回りを知らなければ物件の購入の決め手にできません。そこで使われるのは「実質利回り」です。

実質利回りは、年間の家賃収入から年間必要経費を差し引いた利益と物件の価格と購入時の諸経費の合計の購入費用を基準に算出します。運営上必要な税金等も含めたコストを考慮した計算なので、現実的な予想が可能です。

賃貸経営の物件探しの際は、表面利回りだけではなく実質利回りも確認する必要があります。

たとえば、10部屋あり家賃が7万円の物件購入価格8,000万円のマンションと仮定します。

このマンションの表面利回りを計算してみましょう。家賃は7万円が10部屋なので月70万円、年間840万円です。購入価格が8,000万円なので、計算式は「（840万円÷8,000万）円×100」で、表面利回りは10.5%となります。年間の収益は840万円です。

年間の必要経費に100万円、購入時の諸費用で300万円かかった場合の実質利回りは、「（840万円―100万円）÷（8,000万円＋300万円）×100」で8.9%となります。収益は、8,000万円×8.9%で712万円。

表面利回りと128万円も差が生じます。

賃貸経営の中で最も大きなリスクは空室リスクです。表面利回りは、満室を想定しています。しかし、現実的には空室が発生する期間は少なからずあるでしょう。常時満室で経営できるとは考えず、空室リスクは考慮しておくべきです。

空室期間が長いほど、収益は少なくなってしまいます。人気のない物件ほど、空室リスクの影響は大きく、リスク解消のためには空室の原因から考慮しなければいけません。物件購入の際は、空室リスクが高い物件ではないかどうかをチェックする必要があります。

マンション経営を始めるときに、金融機関から融資を受けると発生するのは、金利上昇リスクです。金利が上昇すると、利息の支払い額が増えてしまいます。しかし、家賃を簡単に上げるわけにはいきません。

金利の上昇は、経済情勢・社会情勢に影響を受けることから、予想が難しいものです。そのため、金利上昇が発生する可能性も含めて、余裕をもった返済計画を立てる必要があります。ギリギリの資産運用は危険です。

入居者が家賃の減額交渉をしてくるケースがあります。減額交渉を断ると退去してしまう可能性が高いです。最近は特にこうしたケースが増えているため、家賃下落リスクも考慮しておく必要があるでしょう。

家賃が下がれば、当然、実質利回りが下がります。表面利回りとは差が大きくなってしまうため、賃貸経営を始めるときは、家賃下落の可能性も考慮しておきましょう。実質利回りに影響するリスクを把握しておけば、予想収益と実際の収益が大きくかけ離れてしまう事態を防げます。

利回りの考え方について理解したところで気になるのは、何％の利回りであれば妥当なのかということではないでしょうか。

利回りに影響する要素にはエリアや時期などがありますが、中でも知っておくと便利なのは築年数による利回り目安です。築年数10年未満の場合、物件価格は高く、家賃相場は下がりやすい傾向があります。またランニングコストは安く済みます。表面利回りが6~7%、実質利回りは4~5%が目安です。

築年数10年以上の場合は、物件価格が安い点に大きな特徴があります。家賃相場は下げ止まり、ランニングコストは新しい物件と比較して多くかかるでしょう。表面利回りは8～9%、実質利回りは5～6％を目安にしてください。

表面利回りが良くても、空室が多ければ期待する収益を得られません。利回りの高いマンション経営をするためには、入居者に長く住み続けてもらうことが大切なポイントです。つまり、入居者に好かれる物件を選ぶようにしましょう。

入居者に好かれる物件なら、空室が出ても、次の入居者が決まりやすいです。自分ならどんなマンションに住みたいか考えると分かりやすいかもしれません。入居者が快適に暮らせる建物を維持することが高利回りの経営につながります。

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。