マンション経営の
修繕積立費
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修繕積立金はなぜ必要？
修繕費とは、マンションの経年劣化に伴って発生する設備の不具合を補修するための費用です。
細々とした修理なら、その都度支払えばいいのですが、外壁や屋根など大規模な修繕となると、多額の費用がかかります。
しかも、その時お金に余裕がなければ修繕もできず、空室が続くなど悪循環が生じるかもしれません。
マンション経営をする際は、いざという時に備えて、毎月計画的に修繕費を積み立てるのがおすすめです。
主な修繕項目
鉄部の改修と塗装工事（3～6年）
一棟マンションの鉄製の扉や階段、メーターボックスの扉などは、定期的に錆止め塗装が必要です。サンドペーパーなどを使って錆を除いた上で、錆止め、中塗り、上塗りと塗装を重ね保護力を高めます。
鉄部の塗装工事は、一般的には3～6年程度が目安とされていますが、サビの状況などによっては期間が短くなることもあります。費用の目安は1平方メートルあたり4,000～5,000円程度です。
シーリングの改修工事（9～12年）
外壁などのシーリングの改修工事は9～12年程度が目安です。ただし劣化による亀裂などから水が入り込むこともあります。年数だけを見るのではなく、実際の状況を確認しながら、必要に応じて改修を行いましょう。
費用の目安は1平方メートルあたり600～1,200円程度です。
屋根や屋上の防水改修（9～12年）
屋根や屋上が劣化すると、雨などの水分がコンクリート内部へ侵入し、建物全体に影響を及ぼすので注意が必要です。雑草や排水溝の詰まりなども早めに解消しましょう。
防水改修の目安は9～12年程度、費用は塗料によって異なりますが1平方メートル9,000～1万1,000円程度です。
外壁の補修工事（10～13年）
外壁の補修は、見た目の美しさを保つだけでなく、風雨や汚れからコンクリートや保護する効果も得られます。特に、外壁のヒビは、放置しておくと大規模な外壁の剥落事故につながる恐れがあるので注意が必要です。
補修工事の目安は10～13年程度、費用は外壁材などによって大きく異なり、1平方メートルあたり2,000～2万5,000円程度とされています。
バルコニーなどの防水改修
（10～13年）
バルコニーでは特に、床部分の劣化などに注意しましょう。劣化が進むと、居室内への漏水に繋がりやすくなりますし、修繕に必要なコストが結果的に増えてしまいます。
補修工事の目安は10～13年程度で、費用の目安としては1平方メートルあたり5,000～1万円程度です。
エレベーターの交換工事
（25～30年）
エレベーターはしっかりメンテナンスをしないと、大事故に繋がりかねません。耐用年数はメーカーによって異なりますが、一般的には導入後25～30年を目安に取り替えが必要だとされています。
費用は1,000万～2,500万円程度を想定しておきましょう。
アルミ部の改修工事（10～25年）
サッシや網戸、面格子、手すりなどのアルミ部は、それぞれ劣化の速さが違うため、改修工事の時期が異なりますが、一般的には10～25年の間を目安に改修が必要です。
サッシの場合は窓のサイズによっても異なりますが、20万～60万円程度が目安です。
給排水管・貯水槽交換工事
（20～30年）
水関連の設備は、入居者の生活に大きくかかわる重要な設備です。給排水管は木造なら、さほど費用はかかりませんが、RCマンションの場合は修繕費用が高額になることもあります。ほかの点ではRCに分があることも多いので、この辺りはトータルで見ていく必要あるかと思います。
貯水槽は、形式によって異なりますが、高架水槽形式では、屋上に水を送るポンプに負荷がかかるため、20～30年でポンプを取り換える必要があります。
積み立てるメリット
大規模な修繕費の負担を軽減できる
外壁の塗装や屋根の修理、貯水槽の交換工事など、大規模な修繕には多額の費用がかかります。
将来の修繕に備えてあらかじめ積み立てておけば、いざという時も思わぬ出費に慌てることがありません。
また、修繕費用を積み立てておくことで、将来の修繕計画やアパートの経営計画が立てやすくなります。
資産価値を維持できる
修繕費を積み立てておき、定期的なメンテナンスや大規模修繕を行っているマンションは、資産価値を保つことができます。
ある程度築年数が経っていても、きちんと手入れされているマンションなら、入居者へ好印象を与えるでしょう。
また、万が一マンションを売却することになった場合でも、修繕積立金が十分にプールされているマンションは売却しやすくなります。
積み立てないデメリット
修繕費が積み立てられていないと、必要なときに適切な修繕工事ができなくなってしまい、建物はどんどん劣化してしまいます。結果、入居者が入らず、赤字経営になる恐れがあります。
マンション経営は安定収入？本当に儲かる？
リアルな話を聞いてみた
成功オーナー・
建設のプロのリアル話
総合建設会社クラスト
岡本先生
危険な考え方
記事にもあり、Mさんもおっしゃっている通り、マンションの修繕費用は災害のような予期せぬもの以外は、いつくらいの時期に、いくらくらい発生するのかという内容は把握可能です。当社でも、もちろんオーナー様にご案内をしています。
しかし中には、そのときあるお金で対応すればいいと、修繕費を貯めておかない方もいらっしゃいます。そういう場合、急に大きなお金が必要になったときに、資金繰りがうまく行かず、そこからゴロゴロと、坂道を転がり落ちるように経営が悪化するようなケースもあります。
当たり前のことなのですが、きちんと資金を計画的に貯めてくださいね。
メモ
なにはなくとも計画性ということがわかった。計画性なんて苦手だよという方もいるかもしれないが、自分で手を動かすことはそんなに多くない。
マンション建設に億単位のお金を出していると、麻痺してしまうことも多いのだが、月々の家賃を計画的に貯めたり、税金対策を考えることは、マンション経営において一番大切なことだ。
1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。
マンション経営は、ある程度先を予測できるのがメリットです。
ここのエアコンは7年前に変えたから、そろそろかなとか。すべての部屋の記録を取って、ここにお金がかかるといったことを考えていけますし、大きい修繕も、だいたい建ててから何年後に行う必要があるというというのはわかるので、計画的に経営を行なっていれば、それほど困ることはないのではと思います。
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