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家賃の考え方

マンション経営の
家賃の考え方

   
目次

そもそも適正家賃とは?

マンション経営を成功させるためには、適正な家賃を設定することが大切です。

家賃を決める方法には、積算法という方法と、仮定法という方法があります。
積算法では、土地の取得費用、建物の建築費用、入居者の募集費用など、かかった費用をすべて積算し、その金額を基に家賃を算出します。仮定法では、周辺にある物件の情報を基に決定します。

大切なのはバランスです。周囲の家賃や、入居者のニーズ、オーナーの希望、収益面、マンションの設備・築年数などを考え合わせて、その地域で物件探しをしている人のニーズやイメージに合った家賃を決めましょう。

家賃設定に
失敗するとどうなる?

家賃設定は、高すぎても低すぎても失敗します。ここでは、家賃設定の基本的な考え方をご紹介します。

家賃設定が高すぎるとどうなるか

入居者は、同じエリアで同じような条件の物件があれば、安い方のアパートを選びます。このため、周囲より極端に家賃が高い物件にはいつまでも入居者が入らず、空室が続くことになります。

空室が続くと、家賃収入が入らずローンの返済にも支障が出るでしょう。少しでも多くの収入を得たいと考えるのは自然なことですが、欲を出しすぎると、結果的にマイナスになってしまうので注意しましょう。

家賃設定が低すぎるとどうなるか

だからといって、とにかく家賃を安くすればいい、ということではありません。
相場よりかなり安い家賃なら、入居希望者が殺到する可能性は高くなりますが、どんなに希望者がいても部屋数が限られているため、必要以上に入居者を得ることはできません。

しかも、家賃を安くすることで、保険料や修繕費、ローンの返済金など、マンションの経営に必要なランニングコストが支払えず、経営が立ち行かなくなる可能性があります。

マンションの
家賃を決める要素

マンションの家賃はどのように設定するのがよいのでしょうか。ポイントとなる4つの基準をご紹介します。

マンションの間取り・広さ

部屋数や間取り、広さが家賃に影響することはもちろんですが、一番大切なのは、その土地を利用するユーザーのニーズに合わせた間取りかどうかです。

学生街にファミリー向けの3LDKの需要は少ないでしょう。どんな入居者をターゲットにしてどんな物件にするか、建築の段階で検討するのがおすすめです。

マンションの設備や防音などの性能

エアコンや浴室乾燥機などの付属設備や、セキュリティ、駐車場・駐輪場の有無、宅配ボックスなどの設備も家賃に影響を与えます。
特に、コロナウイルスの流行により在宅時間が増えている人も多く、防音物件やペット可の物件の人気は高まっています。

マンションの周辺環境

日々生活する住まいだからこそ、日常生活の利便性に直結する周辺環境も大きなポイントです。最寄り駅までの距離、スーパーやコンビニ、学校や病院、役所など公共施設、郵便局や銀行からの距離、エリア自体の人気度などを確認しましょう。

特に、人気のあるエリアでは家賃相場が高くなります。

他のマンションの相場

周辺の同条件のアパートを探して、どの程度の家賃設定にしているのかを比較してみてください。必ずしも、他のマンションと同じ家賃にする必要はありません。
相場を把握した上で家賃を高めに設定し、しっかりした管理体制をアピールしたり、キッチンを充実させて他との差別化を図るのも戦略の一つです。

注意したいのが、家賃だけでなく、共益費や敷金・礼金です。入居者は、家賃以外の項目もしっかりと比較して入居物件を決定します。競合物件と比較して、適正価格を設定しましょう。

成功オーナー・
建設のプロのリアル話

成功オーナー
成功オーナー
Mさん
周辺を徹底調査し、
相場の下を狙う

不動産屋に知り合いがいるので、周辺の家賃事情を調査しています。これは余談ですが、私はよく「金脈より人脈」と言うのですが(笑)、マンション経営していると、人脈は大切です。
調査した上で、相場よりも少し安い家賃を設定しています。

正直マンションのグレードもうちのほうが高いし、構造もRCですし、安くする必要はないかもしれませんが、出て行かないことと出てしまっても、すぐに入居させることを考えているので、これが正解だと思っています。

現に、入居を募集して、応募があるまで24時間かかると、「今回は時間がかかったな」と残念になるくらいです。最短8時間で決まったことが自慢ですね(笑)。

失敗しないための考え⽅
総合建設会社クラスト岡本さん
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総合建設会社クラスト
監修者
岡本先生
目先の数千円か、今後の数万か

我々は建設から、無料の賃貸管理までを行なっていますので、周辺環境から分析した適正家賃のご提案を行なっております。

そこまで多くはないですが、相場よりもかなり高い家賃を設定したい、という方もまれにいらっしゃいます。数千円上げて、何ヶ月も人が入らないかもしれないリスクを取るのかどうかというのは、オーナー様の選択になります。

リスクも計算した上で家賃を上げるならともかく、「高い方が得するから」「家賃を上げて、ローンを早く返したい」というような思考では、マンション経営は難しいので、ご注意ください。

ちなみに、家賃に関しては保証会社の補償内容もかなり重要です。弊社がおすすめしている会社さんは、2年ほど保証してくれて、先日も家賃滞納半年経過で、オーナー様の委任状を得た上で、弁護士の協力のもと、対応し、即解決に至り、家賃も代理弁済され、オーナー様は損しないですんだという案件がありました。

エジソン
メモ

「家賃」というひとつの単位で考えるのではなく、マンション全体で家賃や経費などをトータルで考えていこう。返せるローンも返せなくなってしまう。

入居者は馬鹿ではないのだ。多くのマンションがある中で、選ばれるマンションになるために、ということを大前提に行動すべきだ。

選ばれるに相応しいマンションか否か、常に冷静な目を持つことが大事だ
「エジ論」ナビゲーター・エジソン
取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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