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法人化すべき?

マンション経営は
法人化すべき?

   
目次

個人の所得税率が上がり、法人税が優遇される傾向にあることから、近年、マンション経営の法人化が注目されています。
1棟マンション経営を行う場合、法人化はするべきなのでしょうか?法人化に関するさまざまな説を検証します。

法人化すると税金が安くなる説

一棟マンションを経営する際、「法人化することで節税できる」という印象をお持ちの方が多いようです。結論から言うと、これは本当です。

個人所得は所得が上がるほど税率が上がり、最高では45%にまでなってしまいます。これに対し、中小法人の場合は、所得金額が800万円超の法人の税率は、一律で23.2%です。

個人の所得税率は、所得金額が900万円以上になると税率33%と法人税率を上回る税率になるので、900万円以上の場合は法人化の検討を始めてもよいでしょう。

なんでも経費で落とせる説

法人化すれば、個人事業よりも経費算入できるものが多くなるので、さまざまな税金対策を行うことができます。
たとえば役員の定期保険や医療保険を会社で加入したり、マイカーを法人名義とすることで維持費を経費にすることも可能です。

他にも、家族を法人の役員にしている場合は家族旅行を「慰安旅行」にして、費用を経費として計上することができます。

マンション経営の法人化のメリット

マンション経営を法人化すると、主に金銭的なメリットが得られます。ここでは3つのメリットをご紹介します。

手元に残せるお金が増える

前述したように、法人化することで、個人よりも所得税の負担を減らすことができます。
また、領収書管理などの手間は増えるものの、経費に計上できる費用の自由度が広がります。

例えば、移動用に使用している車や生命保険も経費に組み込むことが可能です。

赤字の繰越期間が個人よりも長い

マンション経営で赤字が出た場合、個人の場合は3年ですが、法人化した場合、赤字を最大10年まで繰り越すことができます。
このため、利益が多く出た年度に赤字分を相殺することで、課税所得を減らすことができます。

周囲からの信用性が増す

法人化することで、一般的に金融機関や取引先への信用度が増すほか、入居者にも「ちゃんとした会社が経営をしている」という安心感を与えることができます。
イメージアップにより、入居者から選ばれる可能性も高くなるでしょう。

マンション経営法人化のデメリット

ただし、法人化することで、手間や費用がかかるなどのデメリットもあります。ここでは、3つのデメリットをご紹介します。

法人化するための費用がかかる

法人化には、さまざまな費用がかかります。
まず、会社を設立するために、定款を作成したり、設立登記をしなくてはなりません。それぞれ手数料がかかるほか、資本金の額に応じた登録免許税もかかります。

また、アパート経営の途中でアパートを会社名義にする場合、不動産取得税も発生します。不動産取得税は、固定資産税評価額の4%が課税されるので、決して小さい額ではありません。

赤字でも維持費がかかる

会社は、資本金等の規模により、法人住民税が課税されます。東京都の場合は最低7万円で、経営が赤字でも支払わなくてはなりません。

また、マンション経営を行う場合は、帳簿の記載が義務付けられていますが、個人と法人とでは帳簿を作成する難易度が大きく異なります。
個人で行うことは非常に難しいため、ほとんどの方が税理士に依頼することになるでしょう。税理士に依頼する場合、年間数十万円の税理士費用がかかります。

マンション経営を
法人化しない方がいい人

ここでは、法人化をおすすめしない、3つのタイプをご紹介します。

マンションの規模が小さい人

法人化には設立コストや維持費など、さまざまな費用がかかるので、規模が小さいとコスト倒れする可能性があります。あまり小さな物件は、法人化してもメリットは少ないでしょう。

法人化を行う際には、他の所得なども併せて検討し、相応の規模で行いましょう。

サラリーマン

特にサラリーマンは、会社の副業規定をよく確認しましょう。不動産投資による収益は不労所得のため、副業とはみなされないケースが多いですが、会社を設立し、役員報酬を得る形式になると、事業とみなされることが多いです。

最悪の場合には勤務先を解雇となる可能性もあるので、注意が必要です。

築年数が古いマンションを
経営している人

老朽化が進んだ築年数の古いマンションを経営している人も、会社設立はおすすめできません。というのも、古いマンションでは通常、修繕が必要な場合が多く、新築マンションよりも経費がかさむ傾向にあります。

法人化しなくても課税所得が減らせる、それどころか赤字になる可能性もあり、あえて法人化するメリットはないでしょう。

成功オーナー・
失敗経験ありオーナー・
建設のプロのリアル話

成功オーナー
成功オーナー
Mさん
タイミングは吟味して

急にマンションを建てて法人化すると、税金関係いろいろ大変なので、7年は法人化せず、3年前に法人化しました。

プランニングは建設&管理をお願いしているクラストに手伝ってもらいました。いつ、何時でも法人化すればいいというわけではないので、そのあたりはプロに相談しながら考えるべきですね。

失敗経験オーナー
失敗経験ありオーナー
Kさん
法人化しても
しなくてもというライン

法人化するかどうかは、長いこと悩んでいて、先日もシミュレーションしてもらったのですが、得もせず損もせずというラインでした。

個人で建てたものを法人に譲渡するには費用がかかることも考えると、今でなくてもいいかも、と思っています。

失敗しないための考え⽅
総合建設会社クラスト岡本さん
sponsored by
総合建設会社クラスト
監修者
岡本先生
法人化は人それぞれ。
きちんとシミュレーションを

その方の環境によって、法人化した方がいいかどうかは異なりますので、ネットやオーナーブログなどだけでは、中々判断がしきれません。

一見法人化したほうがお得に感じても、社会保険は強制加入になりますし、経理を税理士に委託すると、その分の経費もかさみます。そこまで考えていくと、実は法人化しないほうがいい、ということもありますね。

法人化すると経費で計上できるものも増えるので、ついつい考えてしまいがちですが、その考え方では、損をしてしまうこともあるので、注意してください。

銀行の融資も、法人か個人かでも変わってくるので、今後マンション経営を拡大させる意志がある場合も、慎重に。

エジソン
メモ

言葉のイメージで得をしそうなイメージがあるかもしれないが、そうとも限らないのが法人化。まさにケースバイケース。一度法人化すると、個人事業主に戻す手続きも面倒かつ費用がかかる。そのときがくるまで、焦らずにいよう。

シミュレーションは必ずプロの力を借りるべし。

人の成功例が自分にも当てはまるとは限らない。冷静な判断を
「エジ論」ナビゲーター・エジソン
取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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