中古マンションの築年数の考え方

   

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中古マンションを用いた不動産投資をする際には、その築年数が重要になります。ここでは中古マンションの築年数の数え方や各築年数におけるメリット・デメリットについて紹介しますので、参考にしてください。

中古マンションの築年数で考える3つの基準

中古マンションの築年数は、3つの基準で考えましょう。

• 築年数10年未満
• 築年数11～29年
• 築年数30年以上

中古マンションはそれぞれの築年数によって特徴があり、不動産投資をする際には自分の目的や予算に応じて選択することが大切なポイントになります。

それぞれの基準について、詳しく紹介します。

築年数10年未満の特徴

築年数10年未満の中古マンションは、他の基準と比較して修繕リスクが低いのが特徴です。設備や機能も比較的新しいため、中古収益物件の中でも高い需要を有します。

新築マンションの購入者が早期で売却をしているものもあり、新築マンションとほとんど変わらないマンションを中古で購入できる可能性もあります。

ただし、築10年未満の中古マンションは築浅同様に人気が高く価格がまだ落ち着いていません。また、築浅の中古マンションは高品質で高価格となるため、コスパが良くないとも言えます。

メリット

• 比較的新しいマンションを中古価格で購入できる
• 修繕リスクや不具合発生リスクが抑えられている・管理体制が機能しており管理状況が把握しやすい
• 初期のランニングコストを抑えられる
• 現物資産価値があるためローン審査で有利になる可能性もある

デメリット

• 中古収益物件市場の中では価格が高めになる
• 築浅物件でも中古ということで期待した利回りが得られないことがある
• 築年数が1年増えるごとに価格が下がるため転売には慎重になる必要がある
• 人気が高く希望するマンションが見つかりにくい

築年数11～29年の特徴

中古マンションの物件価格は、築年数が20年ほど経過すると下落幅が縮小していきます。そのため、築浅物件よりも低価格で購入でき、家賃の変動がないのが特徴です。ただし、築年数15年ごろから大規模修繕のことを想定し、金額や未納について確認しておくことが望ましいでしょう。

鉄筋コンクリート造りのマンションは築20年でもしっかりした建物となっており、古くても頑丈です。また、立地や内装、間取りなどの居住性に問題が無ければ住みやすいということで需要も見込めます。不動産投資物件としてだけでなく、マイホームとして購入する目的としても、築20年～29年程度のマンションはおすすめされている傾向があります。

さらに、1990年代以降に普及した逆梁アウトフレーム工法や2000代以降から普及した二重床、二重天井はリフォームやリノベーションがしやすい構造となっていることも、築年数20年～の中古マンションを選ぶ際のポイントとなるでしょう。

メリット

• 家賃が安定する
• 売却時の損失を抑えられる
• 鉄筋コンクリート造りのマンションは減価償却での節税効果が見込める

デメリット

• 木造と鉄筋コンクリートという構造の差により資産価値が大きく異なる
• 木造マンションは長期的な節税効果が得られにくい
• 大規模修繕が必要になる
• 地域などの条件により同じ築年数でも価格差が出やすい

築年数30年以上の特徴

物件の老朽化が進み価格が下げ止まっているのが、築年数30年以上の特徴です。中古マンションは、築60年程度までなら住むことができると言われています。築年数30年以上のマンションを買っても30年程度は問題なく住み続けられるのです。

ただし、築年数が30年を超えると現在の建築基準法に適合していないマンションもあります。耐震基準を確認するだけでなく、リフォームやリノベーションの可否についても確認が必要です。また、建て替え予定の有無や過去の空き室率、取引の事例についてもチェックしておくと安心です。

メリット

• 価格が安い
• 好立地の物件でも安価で購入できる
• 管理状況が把握しやすい
• 大規模修繕が済んでいれば初期性能が高まっており、耐震性や耐熱性が向上している

築年数30年以上のマンションは建設ラッシュにより好立地に位置することが珍しくありません。立地が良ければそれだけ需要が見込めます。

デメリット

• 大規模な補修やリフォーム・リノベーションが必要となる
• ローン担保として不利になることが考えられる
• 新耐震基準適合住宅出ない場合は住宅ローン控除が使えない
• 入居者が限定されやすい
• 購入後すぐに大規模修繕が始まるケースがある

築年数30年以上のマンションは、2回目の大規模修繕が終わっているかどうか微妙なタイミングです。2回目の大規模修繕がお粉合われる場合、一時金が必要となることも考えられます。

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