Mさんはなぜマンション
経営に成功したのか
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複数棟経営、法人化、入居者を募集すると最短8時間で決まる…。
これだけのワードが並ぶと、超成功オーナー！と思ってしまいますが、もちろんその裏には、積み重ねられたものがありました。
Q：ズバリ、マンションオーナーに必要なことはなんでしょうか？
何やら深い言葉…一つ一つ教えていただきましょう。
相続、資産運営など、目的があって、賃貸経営はその目的を達成させるための手段です。それをはき違えてはいけません。
私は先祖が大事にしていた土地を、今後も大切にしていきたい。そこでマンション経営という選択をしました。
4つ目の「いくら儲けて、何年やるのかを腹決めすること」につながるのですが、土地を守っていきたい。だから長く続けられるRC構造、法人化、もちろん事業継承者…私の場合は息子への承諾など、目的によって、すべてが数珠つなぎで決まっていくと思います。
目的なき賃貸経営は、負債を生むだけです。
Q：グランドデザインと
コンセプトというのは？
グランドデザインっていうのは、夢ですよね。何年後にどうしたい？どうなっていたい？マンションをどのように成長させてていきたいかという理想像。
コンセプトはそのためにどんなものを作りたいか。私の場合は、1棟は南仏イメージ、1棟は赤レンガ倉庫イメージ。仕事から疲れて帰ってきても、そういう家が出迎えてくれるのはいいな、と思って。
Q：情報収集とデータ蓄積に
ついても教えてください
練ることができるか
私の場合はいろんなところに顔をだして人脈を作ること、それから必要な場合は有料の調査会社を利用して、周辺情報などを得ることをしています。
自分で行動することは、どの部屋のどの設備がいつ変え時であるかを見ておき、「この時期にリフォームを考えているから、この資材を取り置きしておいてほしい」など、安くするために事前に業者と打ち合わせを行ったり、住んでいる方に変化がないかを日々のお掃除で把握したり…。これは、例えば急にごみの量が増えたな、引っ越しかもしれないとか、「かもしれない」にアンテナを立てることです。
自分が代表だと思えば、そこまでやるのは当然でしょう。
Q：これだけハッキリされているMさんの、建築会社選びはどんな感じだったのでしょうか
最初にお話したように、私はこの土地を守りたい。だからこそ、長く続けられるようなマンションを建てたいと考えていました。
そうなると、入居者様にも、長く住んでいただけるような1Kではない、ビックな1LDKとか、2LDKを考えてたのですが、大手さんなんかは「これじゃ客がつかないです」って断ってくるわけですよ。その中で、「やりましょう」って言ってくれたのが、1棟目から付き合っているクラスト。
そもそもクラストの場合は、営業をかけてきたのではなく、私から声かけたんです。名古屋に勤めていた息子が住んでたのが、偶然クラストのマンションだったんですよね。それがキレイで、しっかりしてて、「これはいいな」と思っていて。ほかに声をかけた大手とは、もちろん知名度には明確な差がありましたが、金太郎飴じゃないマンションを、面白がって一緒に叶えてくれる感じがすごく良かった。
本格的に計画に入る前に、私の父が亡くなり、一時期はマンションどころじゃなかったんですが、他の会社さんは「もう建てないだろうな」と思ったのか何もなかったのですが、クラストだけは、たまに顔を出したり、半年くらいたってから、まだ建てる意思があるかどうか確認してくれたんですよね。もちろん、空気見ながら。
それが最後の決め手でしたね。ああ、一緒に夢叶えてくれるなって思えました。
私が思うのは、建築屋さんは建物を建てるんじゃなくて、夢を叶える会社じゃなきゃいけないってことなんです。資産運営じゃなくて、オーナーが「こういうものを造りたい」っていうものを具現化するための人たち。
だから、絶対に妥協しないで選んで欲しいです。
すべてにおいて計画性と計算があるMさん。
マンションオーナーになる前は、日本全国誰もが知っている有名企業の事業企画部長さんだというから、納得です。
すべて同じようにはできなくても、Mさんのエッセンスを取り入れ、マンション経営を成功に導きましょう！
マンション経営で失敗する要因
空室対策ができていない
マンション経営で大きなポイントとなるのは空室です。空室が発生すると、その期間は家賃収入を得られません。できるだけ空室を出さないことが大切なマンション経営において、空室対策の不備は、失敗する要因となります。入居した人が住み続けたいマンションであること、空室が出たらすぐに入居者がみつかる魅力のあるマンションであることが大切です。リフォームやリノベーション、設備の見直し、定期的な清掃などの基本的な空室対策を行いましょう。
収支計画が甘い
マンション経営では、ローンを組んで物件を購入している人が多いでしょう。毎月のローン返済があるため、収支計画が甘いと返済負担が大きくなってしまい、キャッシュフローが悪化してしまいます。空室が出ない前提で収支計画を立てていたり、修繕コストを考慮していなかったりと、現実的ではない収支計画を立てないよう注意してください。収支計画に問題があり改善が見込めない場合は、物件の売却を検討する必要があります。
立地が悪い
マンションの立地は、空室を出さないためにも大切な要素です。そもそも立地が悪い場合、入居者探しが難しくなってしまい、マンション経営が失敗する確率は高まります。物件購入前に、立地条件やエリアのニーズ、家賃相場などの情報を収集し、立地の特徴を判断する必要があります。元々は人気のエリアだったのに、近隣に建った建物の影響でニーズが低下するようなケースもあるため、実際に足を運んでエリアの状況を確認するといいでしょう。
入居者トラブル
騒音や共有部分の使い方など、入居者間でトラブルが発生することは少なくありません。特に多いのは、騒音トラブルです。物件オーナーにクレームが入っても対処しきれない場合は退去につながります。騒音を発生させる入居者がいると、新しく入居してもすぐに退去され、その一人のために空室率が高くなってしまいます。トラブルに対応できずマンション経営に失敗するケースは意外と多いです。トラブルに対応してくれる管理会社と契約するなど、トラブル対策を検討しておきましょう。
1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。
そして、これが一番大切なんですが、
賃貸経営者は、会社の代表取締役だということを理解し、体現することです。