マンション経営で考えられるリスク

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マンション経営を開始する前にリスクを知るべき

マンション経営のような不動産投資に限らず、投資事業には必ずメリットだけでなくデメリットがあり、特にそれらのデメリットは事業を失敗へ導く要因になってしまいます。

例えばマンション経営における代表的なリスクとしては、入居者が思ったように集まらず家賃収入が途絶えてしまう「空室リスク」がありますが、実際にはその他にも様々なリスクが存在しており、あらかじめ詳細を把握しておかなければ投資計画のプランニングやリスクマネジメントも適正に行えません。

そのため、まずはマンション経営のリスクについて把握しておきましょう。

空室リスクとは、文字通り入居者が見つからずにマンションの部屋が空室のままになってしまうリスクです。空室になると入居者からの家賃収入が途絶えてしまうため、根本的にマンション経営を事業として継続することが困難になります。

空室リスクは常に想定しなければならない重大なリスクであり、対策の一例として家賃保証やサブリース契約といった内容についても調べておきましょう。

最初に設定している家賃では入居者が見つからない場合、仕方なく家賃の設定額を下げて入居者を探すといった取り組みも必要になります。しかし、設定家賃を下げれば家賃収入も必然的に減少するため、キャッシュフローが悪化してしまう恐れがあります。

また、物件の築年数が増えていくにつれて設定家賃の条件が厳しくなるといったパターンも想定しなければなりません。

マンションの建物や設備などは経年劣化するものであり、入居者の安全性や快適性を確保するためには適切な修繕や補修、交換といった対策が重要です。

しかし、建物の修繕や設備の補修、部品の交換といった作業には費用が発生するものであり、状況によってはそれらのコストが高額になる可能性もあるでしょう。

台風や地震、津波といった自然災害によって建物がダメージを受けてしまうリスクも無視できません。自然災害による被害については保険によって損失を補填してもらうことが可能ですが、そのためにはそもそも保険に加入しておかなければならず、ランニングコストの増大につながることもポイントです。

マンション経営における災害やトラブルは常に自然が原因であるとは限りません。住民同士のトラブルや第三者による不法行為、また入居者の自殺や孤独死といった様々なリスクが想定されます。

なお、入居者がいても家賃滞納が発生した場合、実質的に空室と同じ状態になってしまうため早急な対策はもちろん、そもそも家賃滞納による被害を少なく抑えられるような対策が必要です。

周辺地域の再開発や、あるいは開発計画の頓挫によって地域の賃貸ニーズに変化が生じ、想定していたような入居率を確保できない恐れもあります。

また、近隣に高層マンションが建ったことで日当たりが悪化して立地条件が厳しくなるといったリスクもあり得ます。

不動産ローンにおいて変動金利を利用している場合、社会情勢や市場の変化によって金利が上昇してしまう可能性もリスクです。

変動金利では一定期間ごとにローンの金利が見直されますが、金利上昇はそのまま返済金の増加に直結するため、キャッシュフローを破綻させる要因になりかねません。

ただし、固定金利はそもそも金利が高く設定されているリスクもあります。

金融機関の金利が変わるだけでなく、不動産管理会社へ支払う管理手数料やその他手数料などについても、定期的な契約更新が行われた際に見直されます。場合によっては手数料アップを求められるかも知れません。

そのため、万が一に備えてキャッシュフローにはある程度の余裕を持たせておくことが肝要です。

上記の他にも経営者の体調不良や突発的な事件、テナントとして建物の一部を貸し出している場合において賃料減額請求が店子から出されるといった様々なリスクが想定されます。

リスクの全てを把握して備えることは不可能ですが、どのようなリスクが起こりえるのか可能な範囲で追求して対策を講じていく姿勢が大切です。

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。