マンション経営のサブリース

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マンション経営のサブリースをご存じでしょうか？「名前だけ知っている」「周りに薦められたけど詳しくは分からない」という人もいるかもしれません。ちゃんと理解しておかないと、あとで大変なことになる可能性も。このページでは、サブリースの種類・相場・リスクについてご紹介します。

サブリースとは？
サブリースの種類
サブリースの相場
サブリースのリスク
建設のプロのリアル話

サブリースとは？

サブリースとは、「転貸」のこと。管理会社がマンションを第三者に貸すために、建物の所有者からマンションをまるごと借り上げてそれを入居者に貸します。管理会社に管理料を支払って、管理を依頼する「管理委託」ではありません。管理委託とサブリースの違いは以下のとおりです。

管理委託：マンションのオーナーと管理会社が「管理委託契約」を締結
マンションのオーナーと入居者が「賃貸借契約」を締結
サブリース：マンションのオーナーとサブリース会社が「賃貸借契約」を締結
サブリース会社と入居者が「転貸借契約」を締結

管理委託は管理会社が「委託先」、サブリースはサブリース会社が「借主」になります。管理会社はオーナーから仕事を依頼されていますが、サブリースは仕事を依頼されているのではなくマンションを借り上げている借主というわけです。この点をきちんと理解しておきましょう。

サブリースのメリットは、管理業務を管理会社に任せられる、空室・滞納リスクを回避し安定した収入が得られる、相続対策が期待できるなど。

サブリースと一般管理の違い

一般管理は入居募集から退去、家賃管理や定期清掃などを委託をできる、手間のかからない管理形式です。賃料保証はないため、空室ができると家賃は入ってきません。

サブリースは、賃料保証のある転貸借形式。家賃は一定額に固定されているため、空室ができても毎月賃料が変わることはありません。別名「家賃保証」または「空室保証」。

一般的にサブリースといえば「家賃保証型」を指し、新築する場合、ハウスメーカーからセットで提案されることも多いようです。ハウスメーカーの子会社がサブリース会社であれば、空室保証や修繕もセットで任せられるので、オーナーは何もする必要はありません。

新築は一般管理、古くなったら家賃保証型と変更できればいいのですが、それはかないません。なぜなら、そのような契約をしているハウスメーカーはほとんどないからです。どちらかを選ぶことができるのは新築時の1回のみ。チャンスは一度しかありません。じっくり考えてから決めましょう。

サブリースの相場

サブリース契約をした場合、賃料から一定料率を差し引いた金額が賃料としてオーナーに支払われます。サブリースの相場はどのくらいなのでしょう。

一般管理：管理費は入居中の賃料の3～7％程度
家賃保証型サブリース：満室想定賃料の83～87％程度

一般管理と家賃保証型サブリースを比較すると、家賃保証型サブリースは管理の手間がかからず、かつ賃料保証もあり、一見すると魅力的に見えますがリスクも存在しています。後述するサブリースのリスクも把握した上で、管理形式を選択することが重要です。

サブリースのリスク

賃料減額

サブリースは別名「家賃保証」または「空室保証」と呼ばれていますが、家賃保証型サブリースは、賃料が減額されることがあります。なぜなら、借地借家法で借主には賃料減額請求が認められているからです。更新のタイミングは決まっていないので、いつでも増減請求は可能。サブリース会社は借主なので、貸主（オーナー）はこれに従わなければなりません。サブリース契約をした場合、家賃減額は避けられないようです。