マンション経営における敷金とは？

   

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マンション経営において敷金は重要なポイントです。中には敷金を設定しないというケースもありますが、設定しなければ様々なリスクを背負うことも。このページではマンション経営における敷金について紹介します。

マンション経営における敷金

そもそも敷金とは、入居者が家賃未払いのケースや故意／過失で損害した場合の修繕費、退室したときの部屋のクリーニング費などを賄うためのお金です。マンション経営のために部屋を賃貸で貸し出すのであれば「入居一時金」として敷金を徴収するのが基本でしょう。あくまでも敷金は入居者から貸主に対して預けられるお金です。修繕費が不要な場合は退去時に必要経費を差し引いた費用を返金しなければなりません。

近年では入居者を少しでも集めるために「敷金ゼロ」を掲げて、賃貸物件をアピールするケースも増えつつあります。ただ敷金を低く設定しすぎる、ゼロにすることはオーナーにとってリスクを伴うことも覚えておきましょう。

マンション経営の敷金の設定額はどのくらい？

ではマンション経営において、敷金をどのくらいに設定すればよいのでしょうか。敷金の設定金額は物件のエリア・市場状況・価格などによっても異なります。賃料の1～3か月分が敷金と設定されるのが一般的です。敷金を高く設定すればオーナーにとって安心感になりますが、入居者が集まらずに空室リスクを高めてしまうという問題も。反対に敷金を低く設定すれば、何かトラブルが発生した時のリスクを高めてしまいます。

そのため契約を交わすときに敷金を明確にし、敷金の使用方法・返金する条件などを賃借人に説明しなければなりません。

マンション経営において敷金を設定しないリスクとは？

空室リスクを抑えるために敷金を設定しない方法を選ぶケースもあるでしょう。しかし敷金をゼロにしてしまえば、さまざまなリスクを抱えてしまうので注意が必要です。どのようなリスクがあるのか、具体的に紹介します。

家賃の未払いに関するリスク

マンション経営では家賃未払いのリスクが発生します。もちろん入居者が家賃の支払いが困難になったとしても請求自体は可能です。しかし、その月は本来得られるはずの家賃収入がなくなってしまいます。家賃収入をあてにしている場合、ローン返済・税金などの支払いが困難に。ひいてはマンション経営に支障をきたす恐れもあります。

敷金があれば敷金を未払い分に補填することは可能です。逆に敷金がなければ家賃未払いのリスクに備えられません。オーナーにとっては余計な負担となります。

退去時のリスク

敷金は退去時のクリーニングや修繕などの費用にもあてられます。基本的に退去する際のクリーニング代・原状回復費用は入居者が負担しなければなりません。オーナーが入居時に敷金を受け取っていれば、とくに問題はないでしょう。しかし受け取っていなければ、退去する際に原状回復にかかる費用などを請求しなければならず、退去者とトラブルになることも。想定以上に高額となれば借り主が支払えず、オーナーが余計な費用を負担するリスクが高まってしまうのです。

オーナー負担のリスク

敷金はオーナーにとっての安心材料のひとつです。様々なリスクに備えられるため、精神的・金銭的な負担を和らげられるでしょう。たとえば入居者が夜逃げしてしまうと、家賃収入が得られないだけでなく、原状回復・クリーニングの費用も請求できません。入居者と思わぬトラブルになるリスクも高いので、そういった点では敷金をゼロにすることで金銭面だけでなく精神的な負担も大きくなってしまいます。

オーナーチェンジの際の敷金はどうなる？

オーナーチェンジの場合、礼金は一切関係ないため、前のオーナーから貰うことができず、今の入居者からも受け取れません。しかし敷金の場合はオーナーチェンジの際に引き継ぐため、前のオーナーから受け取ることができます。お金だけでなく、賃貸借契約に関しても新しいオーナーに引き継ぐため、敷金だけでなく契約内容も細部までチェックすることが大切です。入居者とトラブルになる恐れもあるので、しっかりと確認してください。

まとめ

マンション経営において敷金は金銭的・精神的に安心するための費用です。敷金は入居者の家賃未払い・修繕やメンテナンス・原状回復などの費用に充てられます。敷金をゼロにすれば空室リスクは低くなりますが、ただオーナーは余計なリスクを背負う恐れがあるでしょう。もちろん敷金を高く設定すれば、入居者が集まらないといったリスクがあります。周辺環境・市場状況などでも変わってきますが、一般的に敷金は賃料の1～3ヶ月程度が目安です。入居者とのトラブルになるリスクなどもしっかりと把握した上で、敷金を適正に設定するようにしましょう。

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