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マンション経営の税金

   
目次

一棟マンション建築でかかる税金

一棟マンション経営をする場合、考えておかなければいけないのが税金です。
ここでは、一棟マンション経営でかかる税金と、注意するべき点についてご紹介します。

購入時にかかる税金

一棟マンションを購入する際には、さまざまな税金が課されます。
「印紙税」や「登録免許税」など、契約書文書に課される税金のほか、不動産を取得した際に一度だけ支払う「不動産取得税」などです。

毎年かかる税金

不動産は、取得後も「固定資産税」「所得税」「住民税」など毎年税金がかかります。

固定資産の評価額

固定資産税の評価額とは、固定資産税を決める際に基準となる評価額のことです。
税額は、固定資産税評価額×1.4%で計算されています。

土地の評価のしかた

土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われますが、他にも、土地がどんな場所にあるか(市街地なのか村落地域なのか)、面積や形状、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は違います。

土地の固定資産評価額は、市町村長か東京都知事が決定します。

建物の評価のしかた

建物の場合は、まず建物が新築された後に、役所の担当職員が来て、屋根・外壁・基礎・柱などの造りをチェックします。

トイレや流し、給湯器などの設備まで細かく点数化。これが評価に反映されます。新築時の固定資産税評価額は、請負工事金額の約50~60%が目安と言われますが、経年劣化によって年々下がっていくのが一般的です。

難しければ
計算してもらえばOK

不動産そのものの購入(建築)費用ばかりに気を取られてしまいますが、一棟マンション経営にはさまざまな税金がかかります。
中でも不動産取得税や固定資産税は、しっかりと準備しておかないと、通知書が届いてから慌てて資金をかき集める、なんてことになりかねません。

マンション経営を成功させるポイントは、入ってくるお金ばかりでなく、税金や修繕など、出ていくお金も計画的に管理することです。一人で管理が難しい場合は、建築会社や不動産会社などプロに頼るのもおすすめです。

収益のシミュレーションもしっかりと行い、堅実に不動産投資を進めていきたいですね。

成功オーナー・
失敗経験ありオーナー・
建設のプロのリアル話

成功オーナー
成功オーナー
Mさん
毎年細かく計算しています

税金が跳ね上がる収入の狭間にいる人は、とくに注意が必要なのですが、私の場合毎年「このくらい経費が出るだろう」という予測、収支、その上で今年使う予算を税理士さんとともに計画しています。

使うのは、たとえばマンションの植え込みの花を変えたり、シンボルツリーを植えたり、「なくても困らないけど、あると嬉しいこと」とか。

失敗経験オーナー
失敗経験ありオーナー
Kさん
予想外の税金上昇や税務署の
厳しさなどのハードルも

マンション周辺にショッピングモールができたことで、年々固定資産税が上がってしまって(苦笑)。そういうこともあるので、注意してほしいですね。

あと、最近は税務署も厳しいです。うちは家族経営なので、掃除は家族でやって、お給料を出しているのですが、たとえば掃除がちゃんとされているかと細かくチェックされるので、日誌をつけたりしています。何時に、どこをやった…という。そういう細かいことがきちんとできないと、想定以上の出費があるかもしれません。

失敗しないための考え方
総合建設会社クラスト岡本さん
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総合建設会社クラスト
監修者
岡本先生
納税シーズンに焦っていては遅い

確定申告を焦ってする、期限ギリギリにふるさと納税をする…という性格の方もいらっしゃると思うのですが、やっぱりマンション経営ともなると、それでは厳しいです。

先ほどお話ししたオーナーのMさんは、本当に細かく帳簿をつけていらっしゃっていて、修繕計画のガントチャートなどもご自身で作成されています。Kさんは、大きな部分は我々の会社に管理をお任せいただいていますが、やはり日誌だったり、必要な部分はコツコツと積み上げていらっしゃいます。

夏休みの宿題を、始業式直前にやっていたような方は、要注意ですね(笑)。

エジソン
メモ

証拠もないものに対し、「はいそうですか」というほど税務署は甘くない。ましてや、今までサラリーマンだったような人には、どういう点を気をつけていくべきかも、中々見えないこともあるだろう。

マンション経営に大事なのは、とにかく「計画性」である。逆にいうと、それさえあれば、失敗する確率は格段に減るのだ。

千里の税金対策の道も、
一里から
「エジ論」ナビゲーター・エジソン
取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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