マンションのリフォーム時？
新築から15年後の話
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10～15年で必要な
大規模修繕
マンションを長持ちさせるためには、定期的な点検を行い、適切な修繕や改修を行うことが大切です。
ただし、外壁や屋根など大規模な修繕となると、多額の費用がかかります。その度に費用を住民に徴収するのは大きな負担になるので、修繕費用は長期修繕計画に基づいて、あらかじめ積み立てておくのがおすすめです。
費用不足のため必要な修繕工事等が行えず、 建物等の劣化が進行すると、かえって大きな負担が発生するおそれがあります。
優先的にリフォーム
したほうがいい場所
マンション建設から10～15年後は、大規模修繕以外にも、個々のお部屋のリフォームも必要になります。
どんなところに主にリフォームが必要になるのか、やっておきたい優先順位順にまとめています。
バス・トイレ
毎日1回は絶対に使う場所であるバス・トイレは、湿気が多いこともあり、劣化しやすい場所です。
新築から10～15年ほどで、「コーキングの劣化」「排水溝からの腐敗臭」「浴槽や便器のひび割れ」などが発生する可能性は高いと考えておくと、いいでしょう。
お風呂の機能は進化しており、追い炊きがマストと思っている入居者も多いはず。時代に合わせて、最適な設備を選択しましょう。
床・クロス
床やクロスは、面積が多い分、お部屋の印象を左右する大事なポイントと言えます。
綺麗にするのはもちろん必要ですが、どうにも人が入らないなというときは、思い切って色を変えてみると、お部屋探しのサイトなどで目を引きますので、試してみるのもいいでしょう。
キッチン
キッチンを使う入居者様だと、設置から15～20年経過したころが油汚れや劣化などで、いろんな箇所の交換が必要になるパターンが多いです。
キッチンのリフォームは、給排水管の工事と一緒に行うことが多いのですが、一緒にすることでの割引なども狙えますので、おすすめ。
このほか、防犯に欠かせないインターホンなども、だいたい設置後15年が寿命タイミング。
こうしてご紹介しただけでも、かなりのお金が発生するので、注意してください。
相談できるオーナー仲間
がいるといい
マンション経営では、お金の問題や管理の問題などさまざまな疑問・不安が生じます。ビジネスの経験がない方ならなおさら、どう判断すればいいか迷うことも多いでしょう。
大切なのは、分からないまま1人で判断するのではなく、さまざまな専門家に相談しながら着実に進めることです。建築会社や不動産管理会社、税理士など、信頼できる相談先を見つけておきましょう。
業者目線ではなく、同じマンションオーナーとして相談できる仲間を見つけるなら、勉強会などに積極的に参加するのもおすすめです。
マンション経営は安定収入？本当に儲かる？
リアルな話を聞いてみた
建設のプロのリアル話
総合建設会社クラスト
岡本先生
マンション経営の場合、エアコンはどのくらいで交換時、キッチンはどのくらい、というのは、今までのデータがありますので、建てる段階で、どのくらいで費用が発生しそうかどうかはだいたい読むことができます。
事業計画書に、そのために必要な積立金も記載されていますが、すべてが予定通りにいくわけではありません。ご自宅の家電でも、「やけに長持ちしたなあ」というとき、「もう壊れちゃった」というときがあるように、賃貸マンションの設備も同様です。
数年の前後や、もしかしたら災害が起こったり、消費税が上がったりすることもあるかもしれません。何かしらの“想定外”は起こるものと考え、余裕を持った資金繰りをしておくと安心です。
会社経営でも「内部留保」というものがあるように、マンションでもそういった考えが必要です。宵越しの金は持たないぜ！と言っていると、ふとしたタイミングで資金繰りに苦労することになりかねません。
メモ
この世には起こらないと保証されているものは何一つない。明日急にトイレが詰まることも、エアコンが壊れることも「ありうる」のだ。
余裕をもって経営をしていれば、「大きな出費」は「予定していた出費」でしかない。要は、自分の知識と、気の持ちようなのだ。
1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。
