エジソンが教える失敗しないマンション経営【エジ論】 » マンション経営のお金のこと

マンション経営の
お金のこと

   
目次

一棟マンション経営ってどれくらい費用がかかるの?税金は?管理費ってなに?などなど、一棟マンション経営を検討している方が気になる「お金」についてまとめてみました。

マンション経営の初期費用

初期費用のイメージ

一棟マンション経営の準備では、マンションの購入(建築)費だけでなく、登記費用や不動産業者へ支払う仲介手数料など、さまざまな費用がかかります。リスクに備えるために、各種保険にも加入しましょう。

費用を削りすぎると、結果的に入居者が集まらず家賃収入が減ってしまうので注意しましょう。

マンション経営の
初期費用について

マンション経営のローン

マンションのローンがのしかかるイメージ

一棟マンション経営には多額の費用かかるため、多くの方は、金融機関からローン借りています。ローンを借りる先によって総支払金額が大きく変わるので、よく注意しましょう。

また、万が一審査に落ちても、諦める必要はありません。落ちた理由を確認して状況改善の努力をすることで、1年後でも融資を受けられる可能性が高まります。

マンション経営の
ローンについて

マンション経営の税金

一棟マンション経営では、マンションの取得時だけでなく、取得後にも「固定資産税」「所得税」「住民税」などさまざまな税金が課されます。
不動産そのものの購入(建築)費用だけでなく、こうした税金もしっかりと準備しておくことが大切です。

一人で管理が難しい場合は、建築会社や不動産会社などプロに頼るのもおすすめです。

マンション経営の税金について

マンション経営の家賃

マンション経営を成功させる重要なポイントは、適正な家賃を設定することです。

家賃を決める際には、周囲の家賃や、入居者のニーズ、オーナーの希望、収益面、マンションの設備・築年数などを考慮し、その地域で物件探しをしている人のニーズやイメージに合った金額を設定しましょう。

マンション経営の家賃の考え方

マンション経営の管理費

管理費とは、マンションのさまざまな「管理」を不動産管理会社に委託する際に支払う費用です。

金額は、マンションの家賃収入に応じて何パーセントという形で支払うケースが一般的。管理会社に委託することで、経験や知識がないオーナーでも、安定したマンション経営を行うことが可能です。

マンション経営の
管理費について

マンション経営の修繕積立費

修繕費とは、マンションで発生する設備の不具合などを補修するための費用です。
外壁や屋根など大規模な修繕となると多額の費用がかかるため、いざという時に備えて、毎月計画的に修繕費を積み立てるのがおすすめです。

積み立てておかないと、必要なときに適切な修繕工事ができず、建物がどんどん劣化してしまいます。

マンション経営の
修繕積立費について

マンション経営は
法人化すべき?

一棟マンションを経営する際、所得金額が900万円以上の場合は、法人化することで節税できるなどメリットがあります。

ただし、法人化には設立コストや維持費など、さまざまな費用がかかるので、規模が小さい場合や古いマンションの場合などは、あえて法人化する必要はありません。

マンション経営の法人化について

マンション経営のサブリース

サブリース契約は、賃料保証のある転貸借形式です。

賃料保証と聞くと、安心できる契約だと感じる方が多いと思いますが、リスクも存在しています。一般管理の違いやリスクを正しく理解し、目的にあった管理形式を選択することが重要です。

マンション経営のサブリースについて

マンション経営の利回り

マンション経営をするにあたって「利回り」の理解が必須です。知っておくべき利回りの種類や、利回りに影響するリスクなどについて詳しくまとめています。

マンション経営の
利回りを知る

マンション購入と補助金・助成金

マンションの購入に活用したり、住宅ローンや不動産ローンの利息などについて税控除の対象にしたりできるケースが存在します。ただし、補助金制度や助成金制度にはそれぞれに申請条件があり、また地方自治体によっても内容がことなります。

ここではマンション購入に関する補助金・助成金制度の基本をまとめましたので参考にしてください。

マンション購入と
補助金・助成金について

新築マンション購入時に利用したい住宅ローン控除

住宅ローン控除は2022年の税制改正で4年間の延長が決まりました。新築マンションなどを購入する際、条件さえ満たせば住宅ローン控除を利用することが可能です。住宅ローン控除の対象となれば、年末時点のローン残高によって所得税などの控除が行われます。ただし物件や人によって条件が定められているので、自身に当てはまるか必ず確認しておきましょう。

住宅ローン控除について

マンションの保険料の相場はどのくらい?

マンション経営を安全に続けようと思えば、適切な保険に加入してリスクマネジメントを考えることが不可欠です。マンション経営における基本的な保険としては、火災保険や地震保険、施設賠償責任保険など保険商品があり、例えば火災保険と施設賠償責任保険をセットで契約することで保険料を抑えられるといった可能性もあります。

マンションの保険料の相場について

マンション経営と確定申告

マンション経営によって年20万円を超える不動産所得がある場合、確定申告によって所得額を申告し、納税額を決定しなければなりません。またマンション経営が赤字で所得がなかったとしても、確定申告を適切にすれば、損益通算によって支払うべき納税額を減らせる可能性もあります。

ここではマンション経営において重要になる確定申告の流れを具体的に解説していますので、これからマンション経営を始める人はチェックしておきましょう。

マンション経営と
確定申告について

マンション経営とキャッシュフロー

キャッシュフローとは「現金の流れ」を意味する言葉であり、マンション経営においては一般的に、月々の家賃収入と経費を差し引きして手元に残った現金を指しています。キャッシュフローをきちんと確保できるということは、そのマンション経営が安定して収益を出せていることを意味しており、反対にキャッシュフローが悪化して現金に余裕がなくなれば、ローン返済が滞ったり突発的なトラブルに対応できなくなったりとリスクが増大します。

マンション経営とキャッシュフローについて

マンション経営で脱サラは可能?後悔しないためには?

マンション経営によってそれなりの家賃収入を見込めた場合、勤めている企業を退職して不動産オーナーになりたいと考える人もいるでしょう。しかしマンション経営を含めたあらゆる投資ビジネスにはリスクがあり、安易な気持ちで脱サラすると失敗リスクが増大します。ここではマンション経営で脱サラした場合のリスクや、注意するべき点などについて解説しています。

マンション経営と脱サラについて

マンション経営における礼金の価値や必要性とは?

マンション経営において、入居を希望する人と賃貸契約を結ぶ際に「敷金・礼金」を求めるかどうかは悩ましい課題です。かつては謝礼的な意味合いが強かった礼金ですが、現代では敷金トラブルなどを回避しつつオーナーのリスクを軽減する手段などにも使われます。マンション経営における礼金の考え方や料金設定する際のリスクについて解説しました。

マンション経営における礼金の価値や必要性について

マンション経営における敷金とは?

マンション経営をするのであれば、敷金についてもしっかりと考える必要があります。高く設定すれば安心材料になりますが、空室リスクを高めるという問題があるでしょう。反対に低く設定すれば、何らかのトラブルが発生したときにオーナーの金銭的・精神的負担が大きくなってしまいます。一般的には賃料の1~3ヶ月ほどの費用が敷金の相場です。

マンション経営における敷金について

家賃収入だけで生活はできる?

マンションやアパートなどの経営で不動産投資による家賃収入だけで生活費を全てまかなおうとすると、必然的に生活のための費用に事業経費や税金の支出分を加えた金額を家賃収入で確保しなければなりません。

また適切な空室リスクへの対策やメンテナンスなどを継続することで、万が一の減収に対してもきちんと備えていく工夫が重要となります。

家賃収入だけで生活はできるのかについて

公務員でもマンション経営はできる?違法?

公共の利益のために働く公務員は国家公務員法第103条や地方公務員法第38条といった法律で副業に関する制限が規定されており、基本的に営利目的の事業を行うことはできません。しかし公務員でも一定の条件を満たした上で任命権者の許可を得ることで、マンション経営のような不動産投資によって副収入を得ることは可能です。

公務員のマンション経営について

マンション経営とインボイス制度

インボイス制度(適格請求書等保存方式)は2023年10月からスタートした制度であり、消費税の支払いや納税、また仕入税額控除といった経費処理に関連したルールです。マンション経営でも経営者が課税事業者・適格請求書発行事業者となってインボイスを発行するのか、それとも免税事業者のまま事業を営むか考えることが必要です。

マンション経営とインボイス制度について

エジソン
メモ

それぞれのページの解説は、書籍やネットなどでよく見る内容だけではない、私・エジソンと建設のプロ・現在成功しているリアルオーナー・失敗経験があるものの、不死鳥のように蘇ったオーナーが解説している。

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1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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