マンション経営と確定申告

   

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マンション経営では確定申告が必ず必要？

確定申告はその年の1月1日から12月31日までの収支について取りまとめて申告し、所得額や納税額を決定するために必要な税制上の手続きです。

原則としてマンション経営などの不動産投資で20万円以上の所得のある人は確定申告を行わなければならないと定められており、基本的にマンション経営で利益を追求していく上で確定申告は無視できません。

ただし、一定の要件を満たしている場合は確定申告が不要になることもあるため、まずはそれぞれのケースについて把握しておきましょう。

確定申告が不要になるケース

まず会社から給与を受け取っている会社員のように、会社が源泉徴収によって税金の処理を完了してくれている人は、給与収入が2千万円以下であれば確定申告を行う必要がありません。

また、給与の他にマンション経営による所得などがあったとして、各所得を合わせた金額が20万円以下の人も確定申告が不要となっています。

なお、不動産収入と不動産所得は以下のように区別されているため注意が必要です。

• 不動産所得＝不動産投資による総収入－必要経費

つまり家賃収入として1年で100万円の収入があったとしても、必要経費で80万円を支出している場合、不動産所得は20万円となり確定申告は原則不要です。

※参照元：国税庁（確定申告が必要な方）

※参照元：国税庁（No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得）

確定申告が必要になるケース

確定申告が不要にならないケースは、即ち確定申告が必要になるケースです。

不動産投資に注目した場合、給与所得と退職所得を除いた年間の総所得が20万円を超える人は確定申告をしなければなりません。

なお、会社から給与を受け取っている人に関して、源泉徴収がされていないケースについては、年末調整がされていない給与の収入金額と各種所得金額の合計が20万円を超えると確定申告が必要になります。

確定申告によってお得になるケース

仮に、源泉徴収と年末調整がされている給与所得と、不動産所得だけしか収入がない人の場合、マンション経営が赤字で収支がマイナスであれば確定申告は不要です。しかし、不動産所得が赤字の時でも確定申告を正しくすることで、他の黒字所得から赤字分を差し引き、全体の所得額を減らして納税額を抑えられることが重要です。

不動産所得の赤字分を、他の黒字の所得から差し引くことを「損益通算」と呼びます。

ただし、別荘など娯楽目的などで所有する不動産の赤字については損益通算できないなど一定のルールがあることにも注意してください。

※参照元：国税庁（No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算）

マンション経営における確定申告の流れ

青色申告申請書の提出

まず、確定申告には大きく分けて「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

一般論として、白色申告は簡易的な確定申告であり、青色申告は白色申告よりも詳しいデータを取りまとめて提出しなければなりません。一方、青色申告であれば10万円からの控除を受けられる上、領収書の管理などは白色申告でも行わなければならないため、基本的に青色申告を選択することが無難です。

ただし、青色申告を行うためには事前に青色申告申請書を提出しておかなければなりません。

なお、青色申告申請書の提出時期は法律によって期間が定められており、特に不動産投資の場合は以下のように定められています。

• 青色申告書による申告をしようとする年の3月15日まで（その年の1月16日以後、新たに事業を開始したり不動産の貸付けをした場合には、その事業開始等の日（非居住者の場合には事業を国内において開始した日）から2月以内。）

つまり不動産投資を始めた場合、事業開始から2ヶ月以内に青色申告申請書を提出するようにしましょう。

※参照元：国税庁（［手続名］所得税の青色申告承認申請手続）

必要な書類や各種データの取りまとめ

青色申告では不動産による月ごとの収入をまとめたり、ローンの返済に伴う利子や固定資産税、修繕費といった経費を計上したりと、様々なデータを必要書類に記入して提出しなければなりません。

必要な情報や取り扱いが複雑になるほど青色申告によって受けられる控除の額も増加（最大65万円）していきますが、簿記などの知識を有していない初心者には難しい部分もあるため、まずは簡易な方法による青色申告（簡易簿記：控除額10万円）を目指すことから始めてみましょう。

帳簿とデータを照合し漏れや不備を防ぐ

帳簿上でまとめている収支データを精査して、確定申告書に記入すべき費目を分類していきます。確定申告は文字通り「納税者による申告」によって納税額が決定する制度であり、不備があっても申告者の責任になるため必ず冷静にチェックするようにしてください。

確定申告書の書式に合わせて必要事項を記入する

必要なデータを取りまとめられたら、改めて申告書へ必要事項を記入します。また記入後は再度、帳簿の内容と比較参照して数値の誤りや必要な情報の漏れなどがないことを確認します。

なお、申告書の作成は紙ベースだけでなく、現在はオンラインで利用できる「e-Tax」を活用することも可能です。

期限内に税務署へ申告書を提出する

作成した申告書は期限内に提出します。e-Taxを活用して作成された申告書を紙に印刷して提出するか、マイナンバーカードを利用してオンラインで提出するか、申告者が選べることもポイントです。

なお、マイナンバーカードを使ってオンラインで電子申告を行う場合、ICカードリーダーが必要になるため事前に用意しておきましょう。

紙ベースで提出した場合は控えを受け取り、電子申告の場合は作成したデータをダウンロードして保存しておくことも大切です。