エジソンが教える失敗しないマンション経営【エジ論】
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エジソンが教える失敗しないマンション経営
を知ることがへの近道 〜

「失敗は成功の母である」とは言うものの、マンション経営での失敗は、人生の失敗。お金・建物・人…マンション経営に関するありとあらゆる「失敗しやすい考え方」を先に知っておいて、オーナーライフに備えましょう。

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リアルな話を教えます!

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監修者
岡本先生
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失敗経験アリオーナー
失敗経験ありオーナー
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建設のプロ・現在成功しているリアルオーナー・失敗経験があるものの、不死鳥のように蘇ったオーナー。 そして私、エジソンの格言…。マンション経営について、これだけ全方位から話を聞けるのは、このサイトだけだろう。
当サイト「エジ論」を制作・運営しているZenken「レジデンス編集チーム」が、どんな人にもわかりやすく・楽しみながら正しい知識を得てもらいたいという思いから、このような内容になっている。ぜひ楽しんでほしい。
※このサイトは株式会社クラストをスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。

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マンション経営で
よくあるを知る

マンション経営を検討する場合には、さまざまなリスクについてあらかじめ知っておく必要があるといえるでしょう。

ここでは、マンション経営でよくある失敗例をご紹介します。

01

立地が悪い

賃貸経営は「立地商売」といわれるほど、立地は重要な要素です。例えば公共機関での移動がメインのエリアで駅から遠い立地のマンションや、逆に車移動をする人が多いエリアでマンションに駐車場がない場合などには、入居者を探すのが難しくなると考えられます。

02

施工の質が悪い

施工の質が悪いと、「隣の部屋が聞こえる」「悪臭がする」「漏水が発生する」などの問題が起こってきます。このような物件の場合には、せっかく入居者が決まったとしても長く住んでもらえる可能性が低くなるリスクがあります。

03

周辺環境が変化する

大学が近くにあるため学生向けのマンションにする、といったように周辺環境に合わせることはマンション経営で大切なポイントですが、何か1つの要素に頼り切った経営はリスクも大きいといえます。例えば大学が移転してしまうと、学生向けのマンションは急激に需要がなくなると予想されます。

04

空室対策がうまくいかない

間取りや立地など条件が良いにもかかわらず、入居者が集まらず空室ができてしまう場合は、空室対策がうまくできていないと予想できます。このような場合は、現在行っている募集方法を見直すことにより、入居先を探している人に対してよりアピールできると考えられます。

05

想定外の出費が発生

マンションは何年かごとに修繕が行われますので、通常は修繕のための費用をあらかじめ積み立てておきます。しかし計画的に修繕費用を積み立てられなかった場合には、必要な修繕が行えなくなってしまいます。

06

新築マンションの利回りの低さ

マンション経営において、多くの管理会社はオーナーに計画を提案する場合「表面利回り」を提示します。この表面利回りには、修繕費や空室率などのマイナス要素は加味されていません。さらに、利回りを良く見せるために非現実的な数字を提示してくるケースもあるかもしれません。このような数値を鵜呑みにして経営計画を立てると、実際の利回りとのギャップが生まれ失敗してしまう状況が考えられます。

07

ローンの返済ができなくなる

物件購入の際にはローンを組むことがほとんどと考えられますが、この時のローンの借入額が大きすぎるために返済が追いつかなくなってしまうケースもあります。借入額が大きければ大きいほど毎月の返済が苦しく感じることになります。

08

節税効果を得られない

マンション経営は、節税効果が得られる点も人気の理由です。ただし、この節税効果は必ずしも全員が得られるものではありません。節税効果を期待してマンション経営を始めたものの、節税効果が得られずに失敗してしまうケースもあります。

09

サブリース契約の中途解約

オーナー所有の部屋をサブリース会社が賃借し、さらに第三者の入居者に又貸しする、という仕組みのサブリースは、満室・空室に限らず一定金額がオーナーに支払われるため理想的なシステムに思えます。しかし、サブリース契約が中途解約されてしまうケースも。もしサブリース契約に頼り切った経営をしている場合には、中途解約されることで経営が失敗につながってしまいます。

10

入居者トラブル

マンションの入居者間でトラブルが発生することもありますし、近隣の住民との間でトラブルが発生することもあります。例えばゴミ出しのルールを守らない、騒音トラブルなどさまざまなトラブルが考えられますが、このような状況になると入居者の不満が募る可能性がありますし、新たな入居者募集にも影響を及ぼすこともあります。

11

売却価格が低い

マンション経営を始める際、「もしうまくいかなければ売却すれば良い」と考えている方も多いでしょう。しかし、マンションをスムーズに売却することは難しい上に、売却金額が予想以上に低くなる可能性もあります。もし売却したとしても、売却による利益でローンの相殺ができなかった場合には、自己資金を用意することになります。

12

家賃滞納で収入が激減

入居者が毎月きちんと家賃を支払ってくれれば良いですが、中には家賃を滞納するケースもあります。滞納が発生すると、収入がまるまる入ってきませんので、収入が大きく下がってしまうでしょう。マンションの経営にも影響を及ぼしてしまう可能性もあります。

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本当にマンション経営は
なのか?

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ネットでは「安定収入です」という言葉がチラホラ。そんなはずはない、甘い言葉に騙されてはいけないと思いつつ、信じてみたい気持ちも出てくる?
そんなあなたに本当のコトを教えます。

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本当にマンション経営は
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相続税対策のイメージが強いマンション経営ですが、それもそのはず。現金で相続するよりも、不動産で相続した方が課税対象金額を減らせます。

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本当にマンション経営は
になるのか?

マンション経営をすることで、相続税・所得税・住民税・固定資産税の対策も行える場合があります。ただし、節税目的で始めるほど、甘いものではありません。

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本当にマンション経営は
になるのか?

預貯金と違い、定年退職後も毎月安定した家賃収入が得られるマンション経営を老後のために始める人も多いですが。注意すべきはローン返済期間……!!

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topic5

マンション経営の

職業にも向き不向きがあるように、マンション経営も性格・気質的に向き不向きはあるのか。多くのオーナーを見てきたプロと、オーナー自身はどう思っている?

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マンション経営に

マンション経営のオーナーとして必須資格はありませんが、オーナー自身が取得することでマンション経営が有利になる資格はあります。マンション経営に役立つ資格について代表的なものの概要やメリットを解説します。

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エジソン
メモ

ネットの記事(これもネットだが)は都合の良いことやメリットを大きく打ち出すことも多い。
耳障りのいいことだけ信じず、マイナスな意見にも耳を傾け、総合的に判断することが大事だ。

大事なことは、君の頭の中に巣くっている間違った常識を綺麗さっぱり捨てることだ
エジソン

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01
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マンション経営の
について

ローンは立派な負債、でもマンションは資産。一棟マンションだと、当然億はかかります。建築費以外にもいろいろと経費がかかることもお忘れなく。

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02
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マンション経営の
について

どこからローンは借りるべき?貸してくれやすい金融機関てあるの?今後の人生に重く圧し掛かる、大事な大事なローンについて、知っておいてください。

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03

マンション経営の
について

忘れちゃいけない税金の支払い。周辺が開発された結果、固定資産税が跳ね上がった、なんて後から増えるケースもあるとか。

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04

マンション経営の
について

安すぎても高すぎても…。適正価格ってどう導き出すべき?入居率を左右する家賃についてをまとめています。

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05

マンション経営の
について

当サイトで解説してくれたプロ・岡本先生が勤めるクラストは管理費無料らしいけど、そもそも管理費って何に使われているの?

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06

マンション経営の
について

考えてとっておかなきゃいけない修繕費。ただ、いつ頃どんなものが発生するか、すでにデータがあるのでご安心を。

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07

マンション経営は
すべき?

経営が順調になってくると悩みの種になりがちな法人化問題。法人化で絶対得するわけじゃないってホント?

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エジソン
メモ

どうしても目先の出ていくお金、入ってくるお金に意識が行きがちだが、マンション経営は長い目で見て、いつごろいくらのお金が出ていきそう、と考えていくことが必要だ。
それを面倒だと思うのであれば、一棟マンション経営は夢のまた夢なのである。

マンション経営とは、
1%の
ひらめきと99%の努力である
エジソン

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直撃取材

選んだ管理会社が倒産し、大変だった失敗経験を持つKさんと、複数棟を経営するプロオーナーのMさん。ふたりに直撃取材!
管理会社にお任せ系のKさんと、きっちりしっかりのMさん。まったくスタイルが違うふたりの話は参考になること間違いなし!

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立地が大事といっても、「都内駅近」だけが正義じゃない。むしろコロナで都内神話も崩壊中。どんな立地なら良いのか?数年後の予測の立て方もご案内。

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地震大国日本では、マンションの構造は立地と同じくらい慎重に考えたい。金額だけで選ぶと、痛い目をみます。

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個性を出すか、地域に溶け込むか、男性向けか女性向けか、ファミリー向けか…。入居者の属性にも関わるデザイン性を考えます。

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マンションに必須の設備も、10年前と今では大違い。時代に合わせて、どんな設備を備えておけば正解なのか、教えます。

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マンションの
新築から15年後の話

新築から10〜15年後は、修繕費やリフォームなどで、がつっとお金が出る時期。ここでやりくりがうまくいかず、転げ落ちるように経営が悪化するケースもあるのだとか。

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メモ

マンション経営において、2022年今現在の正解は、10年後の不正解になっている可能性もある。常に時代を追って、考え方を進化させていくことが大事だ。変わった方がいいもの、変わらないものを適切に判断していこう。

マンション経営で成功しない人がいたとしたら、それは考えることと、努力すること、この二つをやらないからではないだろうか
エジソン

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topic1

マンション
について

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「マンション経営は手離れがいい」のは嘘でもあり本当でもあります。オーナーが気にしなくていい部分と、大事にしておかなければいけない点を、しっかり把握していきましょう。

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について

空室は損失。「次の申し込みが24時間空いたらショック」というほどの人気物件を経営するオーナーに聞いた、空室期間を短くするテクニックとは!

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について

家賃滞納、滞納による裁判、その裁判費用などなど、実は入居者トラブルがあった際の心身・金銭負担は相当なもの!リスクを軽減するためにはどうしたらいい?

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エジソン
メモ

自分じゃどうにもできない部分のリスクを、どう先回りして減らしていくか。これがマンション経営における“人”の考え方である。
入居者の質を高めるのは、オーナーの仕事ぶりが決めるといっても過言ではない。
自分は経営者であるという意識を常に持ち、行動すべきなのだ。

マンション経営で成功できる人は、「思い通りに行かない事が起きるのはあたりまえ」という前提を持って挑戦している
エジソン

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01
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マンション経営の前に
どこので建てるか

慎重に選びたい建設会社。どんな会社を選ぶべきなのか、どんなポイントで見定めるべきなのか、オーナー側、建設会社視点双方からまとめています。

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02

マンション経営で
どこにするか

管理会社次第で、オーナー生活が順調になるか否かが決まります。良い会社とはどんな会社か、

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03

マンション経営でどこに
を頼むか

そもそも定期清掃って頼むべき?自分でやるとお金かからないな…。という思考は果たして失敗なのか、それとも成功なのか…?

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エジソン
メモ

どんなに高い志を持っていても、自分で建築し、管理し続けることは不可能だ。だからこそ、心から信頼できる会社を見つけることが大事。
この作業を怠っていては、10年後、20年後に泣くことになるだろう。

マンション経営の成功に必要なのは、それが自分にとって本当に必要なものなのかを判断する能力である
エジソン

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岡本先生
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岡本先生

今、土地から買ってマンション経営する人が増加しているという噂を聞きつけて、岡本先生に話を聞いてみました。
岡本先生、土地から買うってハードル高くないですか〜!?

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Zenken株式会社は「そこにない未来を創る」をビジョンに、ITコンサルティング事業から教育サービス事業など全国で各種事業を展開しています。
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