〜 失敗を知ることが成功への近道 〜
「失敗は成功の母である」とは言うものの、マンション経営での失敗は、人生の失敗。お金・建物・人…マンション経営に関するありとあらゆる「失敗しやすい考え方」を先に知っておいて、オーナーライフに備えましょう。
「失敗は成功の母である」とは言うものの、マンション経営での失敗は、人生の失敗。お金・建物・人…マンション経営に関するありとあらゆる「失敗しやすい考え方」を先に知っておいて、オーナーライフに備えましょう。
建設のプロ・現在成功しているリアルオーナー・失敗経験があるものの、不死鳥のように蘇ったオーナー。 そして私、エジソンの格言…。マンション経営について、これだけ全方位から話を聞けるのは、このサイトだけだろう。
当サイト「エジ論」を制作・運営しているZenken「レジデンス編集チーム」が、どんな人にもわかりやすく・楽しみながら正しい知識を得てもらいたいという思いから、このような内容になっている。ぜひ楽しんでほしい。
※このサイトは株式会社クラストをスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。
マンション経営を検討する場合には、さまざまなリスクについてあらかじめ知っておく必要があるといえるでしょう。
ここでは、マンション経営でよくある失敗例をご紹介します。
賃貸経営は「立地商売」といわれるほど、立地は重要な要素です。例えば公共機関での移動がメインのエリアで駅から遠い立地のマンションや、逆に車移動をする人が多いエリアでマンションに駐車場がない場合などには、入居者を探すのが難しくなると考えられます。
施工の質が悪いと、「隣の部屋が聞こえる」「悪臭がする」「漏水が発生する」などの問題が起こってきます。このような物件の場合には、せっかく入居者が決まったとしても長く住んでもらえる可能性が低くなるリスクがあります。
大学が近くにあるため学生向けのマンションにする、といったように周辺環境に合わせることはマンション経営で大切なポイントですが、何か1つの要素に頼り切った経営はリスクも大きいといえます。例えば大学が移転してしまうと、学生向けのマンションは急激に需要がなくなると予想されます。
間取りや立地など条件が良いにもかかわらず、入居者が集まらず空室ができてしまう場合は、空室対策がうまくできていないと予想できます。このような場合は、現在行っている募集方法を見直すことにより、入居先を探している人に対してよりアピールできると考えられます。
マンションは何年かごとに修繕が行われますので、通常は修繕のための費用をあらかじめ積み立てておきます。しかし計画的に修繕費用を積み立てられなかった場合には、必要な修繕が行えなくなってしまいます。
マンション経営において、多くの管理会社はオーナーに計画を提案する場合「表面利回り」を提示します。この表面利回りには、修繕費や空室率などのマイナス要素は加味されていません。さらに、利回りを良く見せるために非現実的な数字を提示してくるケースもあるかもしれません。このような数値を鵜呑みにして経営計画を立てると、実際の利回りとのギャップが生まれ失敗してしまう状況が考えられます。
物件購入の際にはローンを組むことがほとんどと考えられますが、この時のローンの借入額が大きすぎるために返済が追いつかなくなってしまうケースもあります。借入額が大きければ大きいほど毎月の返済が苦しく感じることになります。
マンション経営は、節税効果が得られる点も人気の理由です。ただし、この節税効果は必ずしも全員が得られるものではありません。節税効果を期待してマンション経営を始めたものの、節税効果が得られずに失敗してしまうケースもあります。
オーナー所有の部屋をサブリース会社が賃借し、さらに第三者の入居者に又貸しする、という仕組みのサブリースは、満室・空室に限らず一定金額がオーナーに支払われるため理想的なシステムに思えます。しかし、サブリース契約が中途解約されてしまうケースも。もしサブリース契約に頼り切った経営をしている場合には、中途解約されることで経営が失敗につながってしまいます。
マンションの入居者間でトラブルが発生することもありますし、近隣の住民との間でトラブルが発生することもあります。例えばゴミ出しのルールを守らない、騒音トラブルなどさまざまなトラブルが考えられますが、このような状況になると入居者の不満が募る可能性がありますし、新たな入居者募集にも影響を及ぼすこともあります。
マンション経営を始める際、「もしうまくいかなければ売却すれば良い」と考えている方も多いでしょう。しかし、マンションをスムーズに売却することは難しい上に、売却金額が予想以上に低くなる可能性もあります。もし売却したとしても、売却による利益でローンの相殺ができなかった場合には、自己資金を用意することになります。
入居者が毎月きちんと家賃を支払ってくれれば良いですが、中には家賃を滞納するケースもあります。滞納が発生すると、収入がまるまる入ってきませんので、収入が大きく下がってしまうでしょう。マンションの経営にも影響を及ぼしてしまう可能性もあります。
ネットでは「安定収入です」という言葉がチラホラ。そんなはずはない、甘い言葉に騙されてはいけないと思いつつ、信じてみたい気持ちも出てくる？
そんなあなたに本当のコトを教えます。
マンション経営のオーナーとして必須資格はありませんが、オーナー自身が取得することでマンション経営が有利になる資格はあります。マンション経営に役立つ資格について代表的なものの概要やメリットを解説します。
ネットの記事（これもネットだが）は都合の良いことやメリットを大きく打ち出すことも多い。
耳障りのいいことだけ信じず、マイナスな意見にも耳を傾け、総合的に判断することが大事だ。
どうしても目先の出ていくお金、入ってくるお金に意識が行きがちだが、マンション経営は長い目で見て、いつごろいくらのお金が出ていきそう、と考えていくことが必要だ。
それを面倒だと思うのであれば、一棟マンション経営は夢のまた夢なのである。
新築から10〜15年後は、修繕費やリフォームなどで、がつっとお金が出る時期。ここでやりくりがうまくいかず、転げ落ちるように経営が悪化するケースもあるのだとか。
マンション経営において、2022年今現在の正解は、10年後の不正解になっている可能性もある。常に時代を追って、考え方を進化させていくことが大事だ。変わった方がいいもの、変わらないものを適切に判断していこう。
自分じゃどうにもできない部分のリスクを、どう先回りして減らしていくか。これがマンション経営における“人”の考え方である。
入居者の質を高めるのは、オーナーの仕事ぶりが決めるといっても過言ではない。
自分は経営者であるという意識を常に持ち、行動すべきなのだ。
どんなに高い志を持っていても、自分で建築し、管理し続けることは不可能だ。だからこそ、心から信頼できる会社を見つけることが大事。
この作業を怠っていては、10年後、20年後に泣くことになるだろう。
今、土地から買ってマンション経営する人が増加しているという噂を聞きつけて、岡本先生に話を聞いてみました。
岡本先生、土地から買うってハードル高くないですか〜！？
Zenken株式会社は「そこにない未来を創る」をビジョンに、ITコンサルティング事業から教育サービス事業など全国で各種事業を展開しています。
「レジデンス編集チーム」では、今回一棟マンション経営を考えている方々に向けて、わかりやすく・正しい知識を伝えたいという思いで制作いたしました。内容について、ご意見や、こんなものも載せてほしいというご要望がありましたら運営会社情報ページからご連絡ください。
