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マンション経営のローン

   
目次

ローンはどこで借りる?

一棟マンションを購入(建築)するためには、1億円程度かかることもあり、キャッシュで支払える方はほとんどいません。多くの方は、金融機関からローン借りることになるでしょう。
ただし、ローンの借り方によって総支払金額が大きく変わってくるので、注意が必要です。

マンション購入(建築)費用のローンは「アパートローン」と言って、住宅金融支援機構、都市銀行、地方銀行、信用金庫などが取り扱っています。
金利や融資金額など、商品内容にそれぞれ違いがあるので、よく比較してみましょう。

まずは付き合いのある銀行がおすすめ

全国展開をしている都市銀行(メガバンク)は、比較的高額の融資が受けられる上、返済期間が最長30年や35年など長く設定されているのが特徴です。
ただし、高額な融資の分審査が厳しくなっています。全国で何棟かマンションを経営している方には向いていますが、あまり一般的ではないでしょう。

おすすめなのが、地銀や信用金庫など、自身のメインバンクです。とくに一棟目のマンション経営となると、銀行としても審査が厳しくなるものですが、メインバンクであれば、過去の取引状況や信用情報がプラスに働く可能性があります。

各金融機関の金利相場は?

金利相場は、金融機関によって異なります。
アパートローンを利用する際には、2022年2月現在の金利がどれくらいなのか、相場観を把握しておきましょう。

住宅金融支援機構の場合

アパートローンの金利相場は、1.2~2%程度です。メガバンクの優遇金利と比べると、やや高くなっています。
固定金利なので、契約時の金利が完済までそのまま続きます。

都市銀行(メガバンク)の場合

アパートローンの金利相場は、1.5~1.8%程度です。全国各地に支店があるため物件の対象エリアが広いことや、長期の借り入れが可能などのメリットがあります。
その分、ほかの金融機関よりも審査基準が厳しくなっており、少しでも不安要素がある場合は借り入れが難しいのが実情です。

地銀の場合 

銀行によって金利がかなり異なり、低いところでは1.5%、高いところになると4%以上になります。

地銀のアパートローンは、借りる人の属性よって金利が変化するという特徴があり、すでに付き合いがある方や、他に資産を持っている資産家であれば、金利交渉に応じてくれる可能性もあります。

審査基準は都市銀行より柔軟ですし、審査スピードも早いです。

信用金庫の場合

信用金庫・信用組合の金利相場は、1.5~4.5%程度です。金融庁により、融資できるエリアが決められていますが、エリア内なら比較的有利な融資を受けることも可能なので、活用してみてもよいでしょう。

地元出身や、親が信用金庫を利用している場合なら、審査も通りやすいです。

審査は1年でも変わる

アパート経営の第一歩として、「アパートローンの審査」に通るかどうかは重要なポイントです。ですが、もし審査に通らなくても、諦める必要はありません。

アパートローンの審査では、勤務先や勤続年数、年収、自己資金、信用情報、健康状態、購入する物件が地域需要を満たしているか、などを基準に判断されます。
このため、自己資金や年収がアップしたり、物件の需要が変わることで、1年後に審査に通ることもあり得るのです。

銀行内には明確な審査基準があり、審査に通らなかった人は、基準に及ばなかった理由があるはずです。何が原因だったのかを担当者に聞いて、状況改善の努力をすることで、融資を受けられる可能性が高まります。

建設のプロのリアル話

失敗しないための考え方
総合建設会社クラスト岡本さん
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監修者
岡本先生
“今ではない”ことを
判断するのも大切

一棟マンションともなると、なかなかローンがおりない…ということもあります。しかし、上にも書いたように、1・2年で状況が変わることもありますから、今ではない、というときは焦らずに時を待つことも大切です。

物件の土地と建物は積算価格と言いますが、銀行なりの土地と建物の評価の出し方というのは、実は銀行ごとに異なります。
そこに個人の資産背景、例えば担保になり得る土地があるとか、経営体力的にお家の資産のキャッシュフローを見ていって余裕があるとか、そういったことで判断が下ります。
一棟ものの新築フルローンをできる方もいれば、逆に3割とか入れないとできなかったという方も出て来るというのは、そういう理由です。

銀行によって評価の仕方が異なるので、同じ方でもAの銀行だったら8割貸してくれた、でもBの銀行だと95%貸してくれたということは往々にしてあるので、たくさんの金融機関に話を聞くことも大切です。

金融機関の査定には事業計画書などが必要になるので、多くの場合は建設会社を見つけてから、金融機関を探す順番になると思いますが、建設会社によっては、そこのアドバイスがあまり得意ではないパターンもあります。

ちなみに、皆様基本的にフルローンを選択されますよ。

エジソン
メモ

少しの金利でも、億のお金ともなると、大きな差になっていくのは明白。妥協せずに金融機関を探そう。

ベストな金融機関と出会うために必要なのは、運ではない。努力しかない
「エジ論」ナビゲーター・エジソン
取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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