マンション経営のリノベーション戦略

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マンション経営においては、中古のマンションをリノベーションして不動産投資の収益性を上げることも一つの戦略となります。リノベーションの方法や物件の選び方、プランなどを紹介しますので、参考にしてください。

不動産投資におけるリノベーション

リノベーションとは？

リノベーションとは、大規模な改修工事を行うことによって中古マンションや中古住宅に新しい価値や機能を付加することです。大規模な工事により付加価値を与えることを指しますので、古い物件を単に修繕・補修することとは異なります。壁紙を新しくしたり照明機器を変更したりすることで修繕・補修することはリフォームであって、リノベーションではありません。古い物件を新しくするだけでなく、より快適で機能性の高い物件に改修することがリノベーションです。

リノベーションの方法と目的

物件をリノベーションするには、新しい考え方に基づいて物件全体に価値を付加していくことになります。たとえば、立地は良い物件が老朽化してしまっていたり、間取りが古くなっていて現代のライフスタイルに合っていなかったりする中古マンションにリノベーションを施すことで物件の価値を高めることが可能です。このような方法によって価格の安い中古マンションを購入してリノベーションすることで、不動産投資の収益性を向上させることもできます。

リノベーションを行う前に、何の目的で工事をするのかを明らかにすることも大切です。目的が明確でないと、物件の価値を高めることも難しくなります。目的を明らかにすると同時に、地域のニーズや環境に合わせるよう検討することも重要です。

リノベーション前提の物件の選び方

リノベーションのコストと成果のバランス

リノベーションを前提に物件を選ぶ際には、コストと成果のバランスを考えるようにしましょう。リノベーションのために必要な費用と、工事を行うことで期待できる成果の両方を踏まえて物件を選ぶ必要があります。

もしも設備の整ったマンションやデザイン性の高いマンションを購入した場合は、初期費用が高くついて投資の収益性が悪くなるかもしれません。

リノベーションを前提に中古マンションを購入して、快適性や機能性を付加して収益性を高めることも一つの方法です。

しかしながら、リノベーションの工事に多額の費用がかからないかどうかもポイントになります。リノベーションに資金をかけすぎて投資の利回りが低下してしまえば、コストをかける意味がありません。

したがって、リノベーションのコストと成果のバランスをとることが大事なのです。

元の状態が良いほど効果が上がる

リノベーションを前提とした物件選びにあたっては、元の状態が良いものを選ぶことも重要です。元の状態が良いかどうかを判断するには、以下の2つを確認してみましょう。

築年数が浅くて設備が新しい
立地条件が良い

築年数が浅くて設備が新しい物件の方が、リノベーションの費用が安く抑えることが可能です。築年数が古いマンションを購入した場合、リノベーションをしても後々不具合が生じて修繕費用が頻繁に発生してしまうこともあります。設備が古いマンションの場合も、現代の生活水準に合わせるには改修や変更を加えなければなりません。しかしながら、ネット回線の開通工事や電源工事などが困難な物件もあります。

また、立地条件が良い物件の方が、入居者が集めやすくなります。立地条件が悪い場合、リノベーション工事によって付加価値を与えられたとしても、入居者が集まらない可能性があります。立地条件をチェックする際には、地域的なニーズや周辺環境の将来的な変化にも着目してみましょう。

リノベーションのプラン

アイデア次第で選択肢は広がる

リノベーションのプランの選択肢は、アイデア次第で広げることが可能です。どのような部分を改修・変更し、どのような設備を導入するのかなどを検討していきます。ただし、物件選びと同様、コストと成果のバランスを考えながらアイデアを具体化していくことがポイントです。

間取りの変更

リノベーションのプランとして、間取りを変更することも挙げられるでしょう。間取りは、時代や人々のライフスタイルの変化によって需要も変わっていきます。たとえば、複数の部屋をまとめて広い空間に変更させたり、ユニットバスをセパレートタイプに変更したりすることも一つの方法です。ただし、間取りを変更できるかどうかはマンションの構造によりますので、事前にご確認ください。

床材や壁材の変更

リノベーションの際には、床材や壁材を変更することも考えられます。同じ物件であっても床材や壁材を変更するだけで全体の雰囲気も変えることが可能です。色や素材を変更するだけでなく、畳からフローリングへ、壁紙からレンガ風タイルへ変えるのもよいでしょう。たとえば床材に滑りにくい素材を使用することで、子どもや高齢者が暮らしやすい空間に変えることもできます。