一棟マンションの初期費用
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一棟マンションの初期費用の
本当の話
初期費用は、まさにピンキリなので一概には言えません。ただし、どんな費用がかかるかを知っておくことで、大まかな費用感を掴むことができるでしょう。
ここでは、一棟マンションを経営するにあたって知っておくべき初期費用と、注意したいポイントなどをまとめました。
準備費用はいくらかかるか
一棟マンションの経営では、マンションの購入（建築）費だけでなく、登記費用や印紙税、不動産業者へ支払う「仲介手数料」、司法書士への報酬など、さまざまな準備費用がかかります。
手続きにかかる費用だけでも、トータルで不動産取得価額の10%程度かかると考えておきましょう。
「10％程度か」と軽く考えがちですが、そもそも不動産取得価格が高額なので、しっかり準備していないと不足してしまいます。細かい金額まできちんと計算するようにしましょう。
建築費用はいくらかかるか
所有している土地に新たに建物を建てる場合と、売り出されている中古物件を買う場合がありますが、いずれも高額です。
価格はまさにピンキリ。都市部の立地や、規模の大きなマンションなら億単位になることも多い一方、地方の中古マンションなら、1棟でも1,000万円以下のものもあります。自己資金は、物件価格の1～3割があればよいでしょう。
また、融資を受けられる限度額は年収の8倍程度とされているので、購入（建築）費用の参考にしてください。
税金はいくらかかるか
不動産物件を取得する際には、不動産取得税がかかります。不動産の「取得」に課せられる税金で、不動産の固定資産税評価額に対して、4％の税率※がかかります。
固定資産税評価額は、実際の不動産の販売価格の70％程度が目安です。マンションを3,000万円で購入した場合、不動産取得税は84万円程度になります。
また、不動産物件を相続したり、贈与された場合にも税金がかかります。どちらも一定の「控除額」がありますが、将来相続することになっているなら、専門家に相談して早めに対策を取った方が良いでしょう。
※2024（令和6）年3月31日までに取得した土地や建物については3％とする軽減措置が取られています。
削りすぎるな初期費用
さまざまな費用が重なって、非常に高額になる初期費用。「少しでも初期費用を抑えたい！」とお考えの方も多いでしょう。
一番簡単な方法は、建築（購入）費を抑えることです。田舎の物件を探したり、建築規模を縮小したり、建築材や設備のグレードを下げるなどすれば初期費用は抑えられますが、かえって維持管理費が高額になったり、建物の資産価値が下がって空室リスクが高まる恐れがあります。
目先の費用を削りすぎると、結果的に家賃収入が減り、収益性が低下してしまうので注意しましょう。
マンション経営は安定収入？本当に儲かる？
リアルな話を聞いてみた
保険には入るべき？
見知らぬ人々が1つの建物の中で暮らすマンションでは、オーナーがどんなに注意していても、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。
建物の老朽化・管理不備による事故をはじめ、火災や地震、台風などの自然災害による建物の崩壊など、リスクに備えて安心できるアパート経営を行うためにも、保険に加入するのがおすすめです。
火災保険
火災保険は、ローンを組む際の必須事項になっているため、未加入でマンション経営を行う人は少ないでしょう。非常に高額な買い物であるマンションを、不慮の火災で失ってしまうのは大きな損害ですよね。
マンションでは、入居者も火災保険に加入しますが、これは、自分たちの「家財」を補償するものです。「建物」を補償する火災保険にはオーナーが加入し、共有の設備からの発火や放火、隣の建物からの延焼などに備えましょう。
火災保険は長期で契約するほど安く、マンション1棟で10年加入した場合の料金は50万円程度です。
地震保険
地震大国と言われる日本では、地震保険に加入する人も少なくありません。地震保険は任意ですが、火災保険に付帯する形でしか加入できないので要注意。
また、地震が原因で起きた火災や建物の損壊は火災保険の対象外となっており、地震保険に加入していないと保険金が支払われない点も、よく確認しておきましょう。
施設賠償責任保険
マンションの管理不備や老朽化、施設の使用によって他人にケガなどを負わせてしまった場合に、損害賠償を補償してくれる保険です。
「エレベーターが急に故障して、入居者にケガをさせた」「老朽化により外壁が剥がれて通行人にケガをさせた」など、さまざまな事故の損害賠償責任を果たしてくれます。
損害賠償金額は、場合によって何億円にもなる場合があります。いつどこで何があるかわからないからこそ、加入しておきたい保険です。
建設のプロのリアル話
総合建設会社クラスト
岡本先生
この上でも出てきましたが、マンションは人が住んで初めて収入が得られるものですから、安くしたいという気持ちはわかるのですが、削ってはいけないところを削っては、いけません。
構造部分を削ると、将来修繕費が嵩みますし、建物の寿命も縮みます。外装や設備を削れば、入居率に影響があります。
無駄にお金をかける必要はありませんが、結局、その土地・マンションの構造にあった適正価格で建てることが、長くマンション経営を続けていく秘訣になります。
「そんなこと当然」と今は思っていても、実際に自分が建てるとなったときに、以外とここが置き去りになってしまうこともありますので、注意が必要です。
メモ
モノには、何事も適正価格というものがある。マンションもしかり。
その土地に合ったマンションを建てるなら、そしてこういう構造を求めるならいくらくらい、というものがある。
あまりにも過度な設備や外装は必要ないのだ。しかし、建設会社の中には豪華なものを薦めてくる人もいるであろう。
大きな買い物の前には、人の言葉に左右されすぎず、つねに「適正」となるものを指針にしてほしい。そのためには、周辺の環境の調査や、いろんな会社に話を聞くなど、自身の学習も大切になる。
1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。
