マンション経営で知っておきたい新築と中古の特徴

   

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新築マンションのメリット・デメリット

メリット

入居者へのアピールがしやすい

マンション経営において「新築」というブランドは入居者へのアピールとして大きな効果を発揮します。新築マンションは設計段階から多角的に間取りや設備といったプランを検討できる上、新築マンションへ初めて入居する人のために新築プレミア家賃価格を設定できることもあり、新築マンションだからこそ考えられるメリットは少なくありません。

当然ながら、新築プレミア家賃価格を設定していたとしても、新築物件かつ魅力的な設備であれば入居者に満足してもらい長期的な入居を期待することが可能です。

初期の自己資金が少なくて済む

新築マンションは物件としての価値が高い上、耐震基準などその時点で最新の法令に準拠している建物であり、不動産投資ローンなどでも担保として魅力的であることがポイントです。

新築マンションの購入費は高額になりますが、不動産ローンを適正に活用することで、実は自己資金がそこまで多くなくてもマンション経営をスタートさせられる点が特徴といえます。また、新築マンションであれば物件を売却して現金化する際にも、購入希望者が見つかりやすいといったメリットがあります。

設備の故障や修繕など突発的な問題が少ない

新築だからこそ設備が急に壊れたり、修繕に思わぬ費用がかかったりといったリスクも避けやすいことはメリットです。

ただし、万が一は常にあり得るため、あくまでもリスクマネジメントをきちんと考慮することは欠かせません。

デメリット

基本的に物件購入のコストが高くなる

不動産ローンを利用できるとはいえ、物件購入にかかるコストが高額になるということは、返済期間が長期化したり毎月の返済額が増大したりといったリスクにつながることも事実です。

仮にローン審査に通ったとしても、自分の経済状況やライフスタイルにとって合致していないローンであればキャッシュフローの破綻の危険性が高まります。

入居率など過去の実績やデータを参照できない

新築物件だからこそ、実際の入居率や家賃設定の変動率、また入居者からの不平不満といった過去の実績や経営データを参照することができません。

もちろん、周辺エリアの新築マンションを参考にすることは可能ですが、そもそも競合他社との差別化が新築物件のアピールポイントにつながることもあり、完全なシミュレーションを行いにくいことはデメリットです。

中古マンションのメリット・デメリット

メリット

新築物件に対して中古物件の方が取得費用を安くおさえやすい

物件購入の必然として、同じ物件であれば新築時よりも中古として購入する方が取得コストは下がります。

中古マンションのメリットは新築マンションよりも安いイニシャルコストでマンション経営をスタートさせられる点です。

ただし、マンションそのものが安くても設備が老朽化していればそれらの交換コストが高まってしまう恐れもあり、必ず総合的なコストでシミュレーションすることが肝要です。

入居率や修繕履歴といった過去の実績・データを参照できる

過去の入居率や設定家賃の推移、また設備やマンションそのものに関する修繕履歴・補修履歴といった実績やデータを検証できることは大きなメリットになります。

入居率が良い時期や入居率が悪かった時期をそれぞれ確認することで、どういう理由で空室リスクが発生しやすいかという項目に関して、具体的な根拠にもとづいた分析を行えることも重要です。

デメリット

設備が老朽化していて故障のリスクが高い

中古マンションを購入する場合、当然ながら新築マンションとして購入する場合よりも設備の老朽化や経年劣化が進んでいることは避けられません。

もちろん中古マンションでも比較的築年数が若い物件であれば、思わぬ故障やトラブルのリスクは抑えられているかも知れませんが、築年数の古い物件については高額な修繕や補修が必要になる恐れもあります。

また、築年数が古すぎて所有者が複数存在すると、過去のデータや証拠書類が途中で紛失されてしまい、肝心な修繕履歴や補修実績が確認できないといった問題も起こりえるでしょう。

中古マンションはローン審査が厳しくなりやすい

法定耐用年数に築年数が迫っている中古マンションの場合、ローン審査が厳しくなって、仮に不動産ローンを利用できたとしても不利な条件で契約しなければならない可能性があります。

ローン審査で厳しい条件になりがちな中古マンションの場合、物件を売却して現金化しようとしても期待通りの売却価格で実現できないリスクがあり、経済的なデメリットを無視することはできません。

新築マンション経営での注意点

新築マンションであれば、必ずしも経営が上手くいくわけではありません。しっかりとポイントを押さえて新築マンション経営を行うことが大切です。ここでは新築マンション経営での注意点について具体的に紹介します。

可能な限りローンの借入額を減らす

新築マンション投資の場合、比較的融資を受けやすいというメリットがあり、状況によってはフルローンで融資が受けられるケースもあるでしょう。ただ新築マンションだと費用が高額になってしまい、どうしても全額分の融資を受けてしまえば支払総額は高くなりがちです。その結果、支払いに苦しむリスクが高まってしまう可能性があります。

新築マンション投資での賃貸経営を少しでも安定して行うためには、多めに自己資金を入れ、融資額を少なくすることが大切です。どんなに全額融資が受けられるとしても、無理のない範囲で自己資金を活用した方がいいでしょう。

立地にこだわって物件を選ぶ

新築・中古だけでなく、マンション・アパートなど、どのような不動産投資であっても立地は非常に重要になってきます。とくに新築マンションで空室リスクを最大限抑えたいと考えているのであれば、立地にこだわることが大切です。たとえばワンルームマンションの利用者は駅チカなどの利便性のニーズが高い傾向にあり、立地の良い物件でなければ入居者を集めるのは難しいでしょう。

基本的には最寄り駅から徒歩10分以内、駅周辺に商業施設などが存在、大学がある、地域開発が行われているなど人口増加の見込みがあるなどの条件をクリアしている物件が理想的です。ただテレワークや在宅勤務などが広まったことによって、賃貸需要も変化しつつあり、これまで安定的に需要のあったエリアでも、今後どうなるかはハッキリ分からないでしょう。そのため立地選びは非常に難しく、需要の変動をこまめにチェックしながら長期的視点で立地の需要を見極めることが大切になってきます。

物件の管理体制を確認する

中古マンションは物件の管理が行われているため、設備のメンテナンスや共用部分の清掃の状況などで物件の管理状況を把握することができるでしょう。しかし新築マンション投資は物件の管理体制などの過去のデータが一切ないため、収支シミュレーションが困難というマイナス点があります。そのため運用後の管理会社・管理体制なども確認をおこなうことが重要です。

信頼できる業者を味方に付ける

新築マンション投資を必ず成功させる秘訣はありません。ただ失敗しないためにリスクを抑えることはできるでしょう。そのためには信頼できる不動産業者からのサポートを受け、適切な運営を行っていくことが大切です。不動産投資の知識がほとんどなく、運用経験のない方がマンション投資を成功させるのは非常にリスクが高いでしょう。経験豊富な不動産業者のノウハウやサポート力は、賃貸経営を成功させるための鍵とも言えます。

しかし不動産業者は数多くあり、その中から信頼できる業者をどう見つけたら良いのか悩むはずです。営業マンとの相性も大切ですが、「収益マンションの取引実績が豊富かどうか」「取引できる金融機関が多いかどうか」のポイントを押さえた不動産会社を選ぶようにしてください。取引実績が多ければ、成功事例だけでなく失敗事例も多く経験しているため、物件ごとに効果的な提案を行ってくれるでしょう。

中古マンション経営での注意点

中古マンション経営はメリットばかりではなく、しっかりと注意点を踏まえた上で経営を行うことが重要です。ここでは中古マンション経営の注意点を解説します。

好立地で資産価値の高い中古マンションを選ぶ

新築の物件であれば立地がイマイチであっても、新築と言う魅力がプラスされているため利用者が集まるかもしれません。しかし中古マンションの場合は築年数が経過しているほど入居者を見つけることが非常に大変になってきます。空室リスクを抑えるためには、高い需要のあるエリアの物件を選ぶことが大切です。たとえば将来にわたって人口の激減が少ないような大都市圏で、かつ駅チカなどの利便性の良い物件が理想的でしょう。

ただ好立地な物件だと利回りが低くなる可能性があり、思うような収益性が得られないことも。しっかりとリスク・リターンのバランスを踏まえて物件を選ぶことが重要になってきます。

物件の管理状況を確認する

中古マンションだと、これまでの管理状況などを把握することが可能です。そのため購入後に想定外の修繕リスクが発生しないよう、購入する前に物件の修繕積立費の状況・大規模修繕の履歴などを必ずチェックしておきましょう。適切に修繕されていないなどの物件であれば、購入は再検討した方が無難です。購入後に大規模修繕を行えば、余計な負担となってしまうので注意してください。

投資計画を十分に練る

中古マンション投資の場合、融資を受ける条件が比較的不利になりやすいというデメリットもあります。また空室・修繕などのリスクも高まるため、それらのリスクも踏まえて余裕のある資金計画を立てた方が良いでしょう。

さらに売却を行い初期投資にかかった費用を回収するのか、保有し相続税などの節税を測るのかなど、長期的な運用方法についても検討が必要です。しっかりと出口戦略を練ることで、中古マンション経営のリスクを抑えられるでしょう。

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