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入居者トラブル

マンション経営における
入居者トラブル

   
目次

よくある入居者トラブルと、
オーナーの必要な対処

入居者のトラブルとしてよくあるのが、「家賃滞納」「騒音」「ゴミ出し」の3つのトラブルと、設備の故障など、いつかは来るであろうトラブルです。

何度言っても払ってくれない家賃滞納

家賃の滞納は、入居者トラブルの筆頭です。

家賃を毎月滞納する、支払いを催促しても払ってくれない住民は厄介です。空室状態なら、入居者さえ決まれば家賃収入が得られますが、家賃滞納の場合は、入居者がいるのに収入が得られない状態が続きます。

「家賃を払わないなら出て行って欲しい!」と思っても、 家賃滞納だけでは更新拒絶や契約解除の正当な理由と認められない場合が一般的。
自分で督促を行うのが辛い場合は、信頼できる賃貸管理会社にトラブル対応を委託するのがおすすめです。

また、入居時の審査を厳格化するなどして、家賃滞納トラブルを事前に防止するのも一つの手段です。

対応を間違うと事態が悪化する
騒音問題

騒音は、入居者同士のトラブルとして非常に多く発生します。

「隣家の音がうるさい」とオーナーに直接クレームが入った場合は、騒音を発生させている入居者に随時注意をすればよいのですが、問題は入居者同士で揉めている場合です。間に入ってかえって問題をややこしくしてしまったり、うまく対応できず、結局問題が解決しない恐れがあります。
また、騒音を嫌がる周囲の入居者が退去して、当事者が残った場合、いつまでも空室が埋まらない可能性もあるでしょう。

騒音トラブルは、マンションとしてのルールを作成・明示して、そもそも騒音が発生しないようにすることが第一です。それでも発生した場合は、問題解決のプロに委ねるのがおすすめです。

一番いいのは、音や振動が伝わりにくい構造のマンションにすること…ですけどね。

ルールを守らないゴミ出し問題

収集日・時間を守らない、マナーを守らないなど、さまざまな問題が発生するゴミ出し。
ルールが守られないと、カラスや猫に荒らされる、放火の危険性が高まる、見た目の悪さや臭いで新たな入居者が見つからない、などさまざまな悪影響が生じます。

マンションは不特定多数の方が生活しているため、中にはルールを守らない人がいる可能性もありますが、まずは、ゴミ出しルールを明示して、入居者に周知しましょう。
防犯カメラを設置したり、あえて24時間ゴミ出し可能にするのも一つの手段です。

管理会社が24時間対応
してくれれば、緊急対応は
しなくてもいい

どんなに予防しても、入居者トラブルは避けられません。注意や話し合いですぐに解決すれば良いのですが、中には全く応じてくれない人もおり、オーナーが一人で対応するのは難しい場合もあります。

そんな時は、信頼できる管理会社に対応を任せるのがおすすめです。24時間対応してくれる管理会社なら、オーナーが対応に悩まされることもありません。

設備のトラブル

エアコンが壊れた、お湯が出ないといったものから、細かいものでは、地震の影響でエレベーターが止まったが、外階段に行く扉に鍵がかかっている…なんてことで連絡が来ることも。

こういったことに、いちいち大家さんが対応していたらキリがなく、また、サラリーマンの副業では到底難しいというのが本音。

そう考えると、やはり管理は信頼できる会社に委託するのが一番です。

成功オーナー・
失敗経験ありオーナー・
建設のプロのリアル話

成功オーナー
成功オーナー
Mさん
ある程度は事前に検知できる

トラブルを起こしそうな人、起きそうなときというのは、入居の段階では検知できなくとも、日々の行動でなんとなくわかるケースが多いのではないでしょうか。

ゴミ出しのルールを守らない、共有部分の使い方が乱暴など、日々マンションに目を配ることで、検知できることが大半を占めます。

マンションオーナー=会社の代表です。代表が全体に目を配り、危険を察知し、対策を練るということが、入居者トラブルだけではなく、マンション経営全般について、大事なこととなります。

失敗経験オーナー
失敗経験ありオーナー
Kさん
自分で対応するのは
絶対におすすめできません

1棟目、今お願いしている会社さんとは別の会社で建てたとき、管理会社が倒産したこともあり、家賃の取り立ても自分で行っていました。

入居者様が帰ってきて、お部屋に明かりがついたのを確認して、行くんです。でも、向こうもわかってるから、出ないんですけど(笑)。 それが本当にストレスでした。
強制執行の手続きを行ったこともあります。

こういった経験から、マンション経営は私の中でとても大変なものだというのが、この当時に染み付きました。 今はクラストさんに全部管理していただいているので天と地ほど違います(笑)。

自分でやらず、信頼できる会社さんにお願いすることで、入居者様に関するトラブルへの自分の労力は減るのは間違いありません。

失敗しないための考え⽅
総合建設会社クラスト岡本さん
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総合建設会社クラスト
監修者
岡本先生
初動の遅れは対応の長期化の原因

当社でマンションを建てたお客様には、そのまま管理部で24時間対応の無料管理を承り、オーナー様に事前確認が必要な場合以外は、事後報告で対応をさせていただいております。

入居者トラブルといっても色々あって、入居者様同士のトラブル、家賃滞納、給湯器が壊れた…などなど。

どんなトラブルであっても、24時間で対応できないと、オーナー様に直接お話が行ってしまうケースや、初期対応が遅くなってしまうことでこじれてしまう場合もありますので、管理は24時間対応してくれる会社かどうかを見てほしいと思います。

安いからという理由で管理会社を選んでしまったり、また24時間対応と言いつつも初動が遅い会社に頼み続けることは、トラブル長期化の元です。お付き合いしている会社は、都度都度見直しましょう。

また、管理会社の社員も、クラストの不動産部のような形で、同じ会社なので、全体で見て赤字にはならないように回せています。

エジソン
メモ

どんな小さなトラブルも、対応を誤れば大火事になることだってある。

オーナーが大事にすべきは経営であり、トラブル対応そのものはプロに任せるべきだろう。これぞ「適材適所」だ。

自分がすべてを担えるわけではない。
だからこそ、自分の手足となる会社が正しいかどうかを見極めるのだ
「エジ論」ナビゲーター・エジソン
取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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