人口減少時代のマンション経営は「やめとけ」？

   

※このサイトは 「クラスト」をスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。

日本の総人口が減っていくニュースを見て、「これからのマンション経営には将来性がないのでは」と不安を感じる方も多いでしょう。本記事では、マンション経営が「やめとけ」と言われる理由と、人口減少下でも生き残るための成功戦略を詳しく解説していきます。

人口減少時代にマンション経営は「やめとけ」と言われる理由

空室率の上昇と家賃下落のリスク

人口が減ることで、シンプルに部屋を借りる人の数も少なくなっていきます。地域に住む人が減れば、入居者が見つかりにくくなり空室期間が長引いてしまうでしょう。空室が続けばその間の家賃収入は完全に途絶え、経営上の大きな負担となる点に注意が必要です。

さらに、限られた入居希望者を近隣の競合物件と奪い合う形になるため、魅力が薄い物件は最終的に家賃を下げざるを得ない状況に追い込まれる恐れもあります。家賃収入が想定より減ってしまうと、毎月のローン返済や将来に向けた修繕費の捻出が厳しくなり、経営が立ち行かなくなる原因になってしまうでしょう。

不動産価値（資産価値）の下落

賃貸の需要が減り続けるエリアにおいては、土地や建物自体の資産価値も下がりやすくなります。マンション経営では、毎月の家賃収入だけでなく、最終的に物件を売却して利益を確定させる「出口戦略」も非常に重要です。

しかし、将来的に買い手がつきにくいエリアの物件は、価値が急激に落ちてしまうリスクをはらんでいます。想定していた価格で売却できず、結果として数百万円単位の大きな損失を抱えてしまうケースも少なくありません。

将来の売却まで見据えた堅実な運用計画が立てづらくなることが、マンション経営に慎重になるべきと言われる理由の一つと言えます。

人口減少下でもマンション経営が成り立つ・継続できる理由

マクロな視点で日本全体を見渡すと人口は減少していますが、ミクロな視点や「世帯数」の推移に目を向けると、必ずしも不動産投資に悲観的になる必要はありません。

ここでは、人口が減る中でもマンション経営が十分に成り立つ理由について紐解いていきましょう。

単身者世帯（一人暮らし）は増加傾向にある

総人口が減っていても、未婚化や晩婚化、さらには高齢化といった社会的な背景から「世帯数」自体は安定して推移しています。とくに都市部を中心とした単身者世帯（一人暮らし）の数は、今後も継続して増加していくと予測されているのをご存じでしょうか。

単身世帯が増えれば、その分だけ必要な部屋数も増える計算になります。そのため、ワンルームや1Kといった単身者向けのコンパクトな物件においては、引き続き底堅い賃貸需要が見込める状況が続いているのです。

エリアによって賃貸需要の格差が広がっている

日本全国で一律に人が減っているわけではありません。地方の過疎地域では空き家の増加や人口減少の打撃が大きい反面、企業や学校が集中する都市部には人が集まり続けています。

また、交通網が発達して利便性が高まった再開発エリアなどでも、依然として高い賃貸需要が存在している状況です。つまり、需要が大きく落ち込んでいる場所と、今後も人が集まって伸びていく場所の「二極化」が進んでいると言えるでしょう。場所さえ間違えなければ、まだまだ不動産投資における勝機は残されています。

人口減少リスクを回避！マンション経営で生き残るための対策と戦略

人口減少という環境の変化にただ怯えるのではなく、適切に適応していくことが大切です。安定した家賃収益を長期的に確保するために、どのような工夫を取り入れるべきなのでしょうか。

将来も需要が見込める「エリア選定」を徹底する

不動産投資を成功させる最大の鍵は、将来にわたって需要が途切れない立地を選ぶことです。数十万人規模の人口を維持し、数十年後も極端な人口減少が見込まれない市区町村や、大企業の本社・大学のキャンパスが集まるエリアを選定すれば、入居者探しに苦労するリスクを大幅に減らせるはずです。

駅からの距離が近いことや、スーパーや病院など周辺施設が充実しているかなど、日々の住みやすさに直結する利便性も必ずチェックするように心がけてください。

ターゲット層のニーズに合った物件づくり

高齢者・外国人・単身者など新たな需要の取り込み

かつてのようなファミリー層ばかりをターゲットにした物件運営ではなく、多様化する社会に合わせた受け入れ態勢を整える工夫が求められています。たとえば、これまで敬遠されがちだった高齢者の入居を歓迎したり、増加する外国人労働者に向けて多言語対応のサポートや生活ガイドを用意したりするのも一つの手です。

柔軟な対応を取ることで、競合物件が見逃している新たな需要を確実に取り込めるはずです。

競合物件に負けない付加価値（設備・リノベーション）の提供

現代のライフスタイルに合わせた設備をいち早く導入し、物件そのものに付加価値を持たせることも有効な手段となります。

入居者に人気が高く欠かせない存在となった無料Wi-Fiや、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックス、スマートフォンのアプリで解錠できるスマートロックなどを設置すれば、家賃を維持したまま入居希望者を集めやすくなるでしょう。

また、築年数が古くなってきた物件の場合は、時代に合った間取りや内装へ思い切ってリノベーションを行い、建物の競争力を回復させる戦略も検討してみてください。

中古物件も視野に入れて初期費用とリスクを抑える

新築マンションは販売価格が高騰しがちであり、将来的に家賃が下落した際の赤字リスクが高くなる傾向にあります。そこで、あえて販売価格が落ち着いている中古物件を狙い撃ちするというのも、賢い選択肢の一つです。

初期の物件取得費用を低く抑えられれば、多少家賃を下げて募集したとしても、十分な利回りを確保しやすくなります。立地条件に優れていて、かつ建物の管理状態が行き届いた優良な中古物件を見つけ出すことが、リスクを抑えた安定経営への近道となるはずです。

まとめ：変化する時代のニーズに合わせて考え続けることが成功の鍵

「人口が減るからマンション経営は失敗する」と短絡的に捉えるのではなく、時代の流れや入居者のニーズの変化に対応して常に考え、対策し続ける姿勢こそが成功への鍵となります。

不動産市場の動向を見極め、適切なエリア選びや物件の改善を重ねていけば、人口減少の時代であっても安定した収益を生み出すことは十分に可能です。もし、ご自身の知識や経験だけでは判断が難しいと感じる場面があれば、信頼できる管理会社や不動産のプロへ相談するのも良い方法と言えます。

当サイトでは、マンション経営に関連する有益な情報を多数まとめておりますので、ぜひ他の記事も参考にしてみてください。