マンション経営で脱サラは可能？後悔しないためには？

   

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マンション経営で脱サラを目指すなら
平均収入以上の家賃収入が目安

マンション経営によって家賃収入を得ていくとして、脱サラを現実的に考えていくためにはどの程度の売上や利益を確保した方が無難でしょうか。

端的に言えば、正社員として企業へ勤めている時と同程度か、個人事業主としての経営リスクや空室リスクを考えれば、それ以上の収入を前提とする必要があるでしょう。

一般的な給与所得者の収入として、国税庁が公表している統計調査のデータを参照すれば、日本人の給与所得者の平均収入は令和3年分の「民間給与実態統計調査」において443万円とされており、さらに正社員の平均収入は508万円となっています（※）。

そのため、マンション経営によって脱サラする場合、生活水準を維持しようと思えば最低でもおよそ500万円以上は家賃収入が見込まれなければなりません。また、さらにリスクへ備えようと思えば現金として一定以上の貯蓄も必要です。

※参照元：国税庁｜令和3年分民間給与実態統計調査（https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan/gaiyou/2021.htm）

マンション経営を前提とした
脱サラで失敗する原因は？

マンション経営を含めた不動産投資で失敗する原因には様々なものがありますが、特に脱サラに注目してリスク要因を考えてみましょう。

給料と同程度の家賃収入が
実現した途端に脱サラ

マンション経営で脱サラするためには、少なくとも500万円以上の家賃収入が望ましいと前述しましたが、これはあくまでも「家賃収入が安定している」ことが前提となります。

例えば、一時的に家賃収入が会社員時代の給与額を上回ったとしても、マンション経営には空室リスクなど様々なリスクがあり、常に期待した以上の家賃収入を得られるとは限りません。そのため中長期的なキャッシュフローのシミュレーションが成り立たなければ、将来的に破綻する可能性が高まります。

脱サラによってローン審査が厳しくなる

不動産投資の利益や家賃収入には波があり、常に利益を確約されているものではありません。会社員時代に金融機関へローン審査を申し込んで融資が認められていたとしても、それは会社員としてある程度の安定収入が見込まれていたからです。

脱サラすると企業による給与の保証がなくなるため、ローン審査も厳しくなり、同じ条件では脱サラ後のローン審査に受からないというケースも少なくありません。

思いがけない出費で
キャッシュフローが破綻した

マンション経営では入居者が突然に退去してしまって家賃収入が途切れるといった空室リスクだけでなく、設備の老朽化に伴う修繕や設備の入れ替え、その他にも自然災害などコスト増の要因となる様々な出来事が想定されます。

そのため、常にキャッシュフローを試算する際はそれらのリスクマネジメントを土台としてお金の流れをシミュレーションしなければなりません。

もしリスクマネジメントへの意識やキャッシュフローの試算が適正に行われていなかった場合、トラブルが発生した途端に費用を準備できなくなり、一気にキャッシュフローが崩壊してしまう可能性もあるでしょう。

マンション経営で脱サラを目指すなら
考えるべきポイント

本気でマンション経営や不動産投資による脱サラを叶えようと思うなら、確実に注意しておくべきポイントがあります。

個人事業主としての覚悟

脱サラしてマンション経営に収入源を一本化した時点で、立場としては労働者でなく事業主になります。会社員時代は所属企業が給与や福利厚生、労使折半の社会保険などをカバーしてくれていましたが、個人事業主はあくまでも己の責任で事業を続けていかなければなりません。

確定申告を始めとして各種手続きや会社との交渉、契約など常に勉強して新しいことを学んでいく姿勢と覚悟が不可欠です。

会社員時代よりも手取り収入が減る可能性

家賃収入が主な収入源になりますが、同時にマンション経営ではローン返済の他にも様々なランニングコストが発生します。そのため実際の可処分所得は会社員時代よりも減ってしまうことを覚悟しておいてください。

なお、社会保険の会社負担も失われるため、将来の備えについても自分で考える必要があります。

住宅ローンは退職前に完済する

ただでさえ不動産ローンの返済などで支出が発生しているため、そこに住宅ローンなどが重なれば多重債務状態になって一層にキャッシュフローが不安定になります。

基本的に住宅ローンは脱サラ前に完済しておくことが大切。または残額が極力少なくなってから脱サラを検討すべきです。

常にリスクマネジメントを意識する

リスクマネジメントを正しく考えていくことで、思いがけない事態が訪れたとしても冷静に対処できる可能性が高まります。

必要に応じて保険を利用したり信頼できる不動産管理会社や専門家へ相談したりしながら、多角的なリスク分散とリスクマネジメントを検討していきましょう。

具体的なリスクマネジメントの方法としては、日頃からトラブル対策として積立金を用意しておくといったことの他にも、家賃保証システムやサブリース契約を利用するといったアイデアも考えられます。ただし家賃保証システムやサブリース契約にもメリットだけでなく、デメリットやリスクがあるため必ず自分にとっての利用価値や必要性などを冷静に判断してください。