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マンション経営の立地・地盤

   
目次

マンションは立地が9割。
これ本当?

マンション経営では、入居者が支払う家賃によって収入が得られるため、できるだけ空室を減らすのが成功のポイントです。このため大切なのが「立地」だと言われています。

立地の良い物件ほど空室率が低く、入居者募集の広告費などをかけなくても、次から次へと入居者が決まります。反対に立地が悪い物件は、なかなか入居者が決まらず、思うように家賃収入が得られません。

どんなに良い設備を備えても、人がいなければ意味がないのです。建物の設備や内装、家賃などは工夫次第でいくらでも変えられますが、立地は後から変えることができません。
マンション経営を検討するなら、最初に立地をしっかり確認することが大切です。

いい立地のポイント

ここでは、マンション経営におすすめな「いい立地」の5つのポイントをご紹介します。

人口

まずポイントとなるのが人口です。日本全体では人口が減少していますが、地域によっては大きく増加しているところもあります。また、東京都は安定的に人口が推移しています。

マンションを購入する際は、そのエリアの現在の人口だけでなく、過去からどのように推移しているかもチェックしましょう。どんなに知名度が高い街でも、年々人口が減少しているケースもあります。

交通の便

都心の物件では特に、交通の利便性も重視されます。最寄駅との距離は徒歩5分から10分ほどが目安です。

駅までの徒歩分数はもちろん、人気路線の沿線かどうか、複数路線が使えるか、急行の停車駅・始発駅かといった点もニーズの高いポイントです。
車通勤がメインのエリアなら、「渋滞しにくい環境か」「十分な駐車スペースがあるか」を重視する人も多いでしょう。

便利な施設の充実度

コンビニやスーパー、大型ドラッグストアなど、生活に必要な施設が周辺にどれくらいあるかも重要な要素です。

ファミリー向けなら、学校など教育施設や公園、公共施設などが近いのも有利でしょう。単身高齢者向けでは、郵便局やメガバンクの店舗、市役所や区役所(または出張所)、総合病院が近いことも喜ばれます。

治安などの周辺環境

いくら利便性が高くても、治安が悪かったり騒音がひどい物件、においを発する施設が近くにある物件などは敬遠されがちです。
また、女性の単身者は、「最寄り駅からの道に電灯がしっかり設置されているか」といった点を気にする人が少なくありません。

建物の構造や防音材の施工などによって軽減できる点もありますが、施工・改修には多額の費用がかかるため、購入前に確認した方が良いでしょう。

競合マンションの存在

競合となるようなマンションが近くに多くあるかどうかもポイントです。周辺にマンションが多い場合は、入居率を確認しましょう。
競合マンションの入居率が高ければ、さらなる需要が見込めますが、空室が多い場合は供給過多になっている可能性があります。

実は見逃せない地盤

マンションを購入(建築)する際、立地と併せて注意したいのが、地盤です。

2011年の東日本大地震で、大規模な液状化被害が生じたように、地盤が弱い土地では、地盤面の陥没・亀裂が生じたり、外構や建物基礎のひび割れ、建物の雨漏り、建物の傾斜などが起こる可能性があり、建物や入居者を脅かす重大な被害を招く恐れがあります。

良い地盤・悪い地盤の見極め方

人気のエリアだから、地価が高いからと言って、地盤がよいわけではありません。古くからの住宅地で、地盤沈下などの問題が起きていない土地なら安心ですが、盛り土で造成された土地などは、地盤が弱いことが一般的です。
特にマンションとなると重量が重いので、軟らかい地盤に建てると少しずつ不同沈下してしまいます。

災害などで大きなトラブルにならないよう、地盤がなるべく固く、しっかりした場所を選びましょう。

地盤調査方法って
どんなものがある?

機械による地盤調査

地盤を調査する方法として、まず思い浮かぶのが地盤調査です。機械を用いて、地盤の強さ(地盤の支持力)、地盤の硬軟の偏り、土質、地下水位等を調べます。万が一、地盤が弱いと判断された場合は、地盤改良など適切な対策を行わなければなりません。

ただし、地盤調査は土地を購入する前に行うことはほとんどできません。売主と不動産会社がOKを出した場合はできますが、具体的なプランがある程度決まっていないと、地盤調査の項目が決まらないため、地盤調査自体難しいでしょう。

ハザードマップや古地図を見る

ハザードマップには、洪水・土砂災害・高潮・津波によるリスク情報や、地震で液状化が起こりやすい地域などが記載されています。

また、古地図には昔の地名が記載されています。たとえば「水」「田」など水を連想するような漢字や、「池」「沢」「洲」などの漢字が含まれる地名は、もともと深い湿地帯だった可能性があります。
現在の地名とは違う場合もあるので、注意してみましょう。

周辺を歩いて
軟弱地盤の兆候を見つける

実際に現場周辺をチェックしてみて、近くに川や沼地がある、周辺建物の外壁・基礎に亀裂がある、ブロック塀や擁壁が傾いたり亀裂が入っている、電柱が傾いている場合などは注意した方が良いでしょう。

コロナで変わった!
人気の立地

コロナの影響でリモートワークが増えたことで、家賃の高い都内から出て、家賃が安い都外や、広いお部屋に移り住む人が増えています。

都内よりは安くマンション経営を始めるチャンスとも言えます。

成功オーナー・
失敗経験ありオーナー・
建設のプロのリアル話

成功オーナー
成功オーナー
Mさん
立地×周辺調査でターゲットを選定

私の場合、周辺の環境を調査会社に30万ほどで依頼をしました。病院などを調べていくと、ある程度この周辺に住んでいる方の年齢分布がわかるので、それでマンションのターゲットを定めるわけです。

いい立地だからといって、ターゲットがまったく異なっていては成功しませんから。

失敗経験オーナー
失敗経験ありオーナー
Kさん
後から開発されるパターンも

マンション建てたときは何もなかったのに、ショッピングモールができて、入居には困らないのですが、固定資産税が年々上がっていきます(苦笑)。

失敗しないための考え⽅
総合建設会社クラスト岡本さん
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総合建設会社クラスト
監修者
岡本先生
立地は大事、
でもそれだけではない

どんなにいいマンションでも、立地が悪いと、人が集まりません。それは当然のことですが、中には「建てましょう、大丈夫です」という会社さんもいると聞きます。

当社では、そのお土地で収支が見込めない場合は、正直に申し上げてお断りをしています。マンションを建てるということは、莫大なお金がかかりますから、お客様がどんなに「建てたい」とおっしゃっても、プロとして難しいと思うものは、そうお伝えするのが方針です。

人が集まる立地であることを大前提に、人が長く住みたい家かどうかを考えていくと、より人が集まるマンションになります。少し話しがそれますが、当社では1K30m²は絶対に確保するいう方針なので、「ワンルームで部屋数を多くしてほしい」というお願いも、お断りしています。

元々このスタイルは好評だったのですが、コロナ禍で、おうち時間が増えていることもあり、より反響につながっています。

立地がいいからと、他の要素を怠っていては、当然入居者様の評価は得られませんので、トータルでマンションを考えていきましょう。

エジソン
メモ

立地に胡坐をかくのではなく、立地を軸に調査を進め、適切なターゲットを選定した上で、建設する。それこそが成功オーナーに求められることなのだ。

立地・建設点最初の段階が良くなければ、その後にどれだけ努力しても成功は得られない
「エジ論」ナビゲーター・エジソン
取材協力

1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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