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マンション経営の出口戦略

   

このページでは、マンション経営の出口戦略の重要性について紹介しています。不動産投資における出口戦略とは何か?不動産投資の内容によって異なる出口戦略の考え方を見ていきましょう。

目次

マンション経営の出口戦略とは?

不動産投資における出口戦略

「不動産投資における出口戦略」とは、「不動産投資をどのように終わらせるか」というプランのことを指します。不動産投資を行う場合には、この出口戦略についてしっかりと検討した上で始めることが大切です。ちなみに、不動産投資に関わらず、投資と呼ばれるものを行う場合には出口戦略を考えることが必要になってきます。

不動産投資の場合、はじめは新築の物件だったとしても築年数が経過すると経年劣化や老朽化などが起こってくることから、同じ物件で永久に安定した収入を得ることは難しいといえるでしょう。さらに、物件自体には何ら問題がなかったとしても、他の理由によって投資を続けるのが難しくなる可能性もゼロではありません。

このような自体に備えて、出口戦略について検討しておくことは大切です。

あらかじめ出口戦略は考えておくべき

前述の通り、不動産投資の出口はあらかじめ考えておく必要があります。なぜなら、空室が続くと十分に家賃収入が得られなくなってしまいますが、その状態が続くと赤字経営、ローンの返済が困難になるなど、不動産投資を続けて行くことが難しくなります。そのため、不動産投資による損失を抑えたい、と思う場合には出口についてしっかりと考えておきましょう。

また、「出口」があれば「入口」も当然あります。投資の場合の入り口とは、投資を始めること。不動産投資の入口は、「どのような物件を購入するか」「どのような運用方法で進めるのか」といった点が該当するでしょう。そのため、初めて投資を行う人でも入口は意識しやすい部分ですが、出口について忘れがちなポイントとなってきますので、あらかじしっかりと考えておきましょう。

出口戦略が曖昧な投資は失敗リスクが大きい

不動産投資に限らず、「必ず成功する投資」というものはありません。このことから、あらかじめ出口戦略を考えずに投資をスタートすることは、大きなリスクを抱えるのと同じことである、と頭に入れておく必要があります。

投資初心者で経験がなく、判断が難しい状況におかれた場合、あらかじめ出口戦略を考えておくことで機械的にリスクや対策について考え、行動できるようになるでしょう。このことから、出口戦略を考えておくことは、非常に重要なリスク管理であるといえるのです。

不動産投資の内容ごとの出口戦略の違い

新築と中古の物件の出口戦略の違い

どのような物件を選択して不動産投資を行うか、という点でも出口戦略の考え方が変わってきます。

新築物件の場合には、まず取得を行う費用が高額になるという点はありますが、入居者が早期に見つかりやすい、家賃学も高くしやすいといった点が特徴としてあります。その反面、購入金額と売却時の価格を比較すると大きく下がりやすいという点があり、短期間の売却は損失が大きくなる可能性があります。このことから、長期的な運用を目指しながら、家賃による収入と利回りの2つのバランスを考えましょう。

また、中古物件は購入費用は抑えやすいですが、老朽化などにより運用できる期間に限りがあります。さらに、物件によっては入居者が見つかりにくいことも考えられることから、キャッシュフローが破綻してしまう可能性も考えておく必要があります。

ワンルームマンションとファミリータイプの違い

続いて、ワンルームマンションとファミリータイプについて見ていきましょう。

ワンルームマンションの特徴として、入居者の入れ替わりが短期間で行われることが多いという点が挙げられます。さらに、家賃の設定は高くしにくいという面があり、ランニングコストと収入のバランスをしっかりと考えておく必要があります。空室が続いてしまう場合には、どのくらいのタイミングで物件を手放すかも検討しておきます。

また、ファミリータイプについては長期的に借りてくれる可能性が高いといえますし、家賃も高めに設定しやすいでしょう。ただ、長期で入居した方が待機した場合には、設備の補修が必要となるなどコスト面でのデメリットが考えられますので、リスクバランスやコストについて検討する必要があるといえます。

一棟マンションと区分投資の出口戦略の違い

また、マンションを一棟買いした場合には、物件の取得費とランニングコストが大きくなりやすい傾向がありますが、もし空室が発生したとしても他の家賃収入によりカバーできるといった面があります。

区分投資(マンションの一室や数室だけを購入して不動産投資を行う形)の場合、空室となると家賃収入もゼロ、といったことになりますので、状況によってはすぐに投資が失敗してしまったということになる可能性もあります。

このように、どのような性質の物件で不動産投資を始めるかは、出口戦略を考える上でも大きなポイントとなってきます。

信頼できる専門家に相談することが重要

上記で述べてきた通り、不動産投資を行う上ではどのような物件で投資を行うかという点などさまざまなメリットやデメリット、リスクなどを総合的に理解しておくことが必要といえるでしょう。ただし、投資初心者は特にすべてのことを理解するというのは非常に難しいと言わざるを得ません。

このことから、不動産投資をはじめる上では信頼できる専門家に相談して投資プランや出口戦略について検討しておくことが大切といえるでしょう。相談する専門家を選ぶ際には、相手が十分な知識や専門性を持っており、一緒に投資プランや出口戦略を考えていけるかどうかをしっかりと見極めてください。

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1975年設立。総合建設会社として、RC工法を標準化したマンション建築、無料の24時間体制の賃貸管理、「お部屋探しのテクトピア」での入居サポートなど、建設から管理までトータルでサポート。

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