マンション経営に潜む詐欺の手口とは？未然防止と被害時の対処法

   

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マンション経営における詐欺は、高い初期投資を狙った悪質業者によって仕掛けられ、被害を受けると資金の回収が極めて困難になるリスクが伴います。本記事では代表的な詐欺手口を詳細に解説し、未然防止のためのポイントや実際に被害に遭った場合の対応策までを紹介します。

代表的なマンション経営詐欺の5つの手口

被害を防ぐためには、どのような詐欺が存在するのかを事前に知っておくことが不可欠です。ここでは実際に多くの被害報告がある代表的な詐欺手口を紹介します。

手付金詐欺

手付金詐欺は「優良物件なので今すぐ手付金を支払って押さえましょう」といった言葉で被害者を誘い、手付金のみを受け取って連絡を絶つ典型的な手口です。多くの場合、約束された物件が存在しないか、実際には売却手続きが進んでいないにもかかわらず契約を急かされます。

取引前に必ず物件の現地確認を行い、信頼できる業者かどうかを免許番号などで裏付けるようにしましょう。

二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺は、同一物件を複数の投資家に売却する悪質な手口です。売主は契約書を複数用意し、最終的に登記を先に完了させた者に所有権が移転するため、後から契約した被害者は大金を支払っても物件を手に入れられません。

登記簿の事前確認を怠ると、現地調査後に初めて問題が発覚することも多く、登記情報はオンラインでも取得可能なため、契約前に必ず確認することが被害回避の第一歩となります。

偽装満室（入居状況詐欺）

入居状況詐欺は、実際には空室の多い物件をサクラ入居者を使って満室に見せかけ、高利回りを謳って投資家を誘引する詐欺です。投資家は契約後に賃料収入が得られず、想定したキャッシュフローが崩壊してしまいます。

被害防止のためには、過去の入居率や賃料実績を第三者機関から取得し、複数回にわたる内覧や郵便受けの確認を行うことが有効です。また、契約書に「実際の入居者リストを毎月開示する」といった条項を盛り込むことでリスクを低減できます。

海外不動産投資詐欺

海外不動産投資詐欺は、言語や法律の違いを悪用し「現地一等地の物件」と称して架空物件を販売したり、バーチャル内覧ツールで実際には老朽化した物件を最新の映像に加工して見せたりする手口です。

COVID-19以降、オンライン商談の普及で現地確認機会が減少したことが被害拡大の一因となっています。詐欺被害を避けるには、現地の公認不動産鑑定士による評価を受け、エスクローサービスを活用して資金を第三者預託する仕組みを採用することが推奨されます。

デート商法詐欺・ロマンス詐欺

デート商法詐欺は婚活パーティーやマッチングアプリを介して信頼関係を築いた後、マンション経営への投資を持ちかける手口です。被害者は相手に好意を抱くため冷静な判断が難しくなり、まとまった資金を預けるケースが少なくありません。

また、SNSを通じた投資勧誘の増加が指摘されており、著名人を装った偽アカウント経由で勧誘される事例も報告されています。オンラインでの出会いから投資に誘われた場合は、まず第三者に相談し、直接会って物件を確認するまで資金を振り込まないことが大切です。

マンション経営詐欺を見抜くためのチェックリスト

詐欺被害に遭わないためには、物件や営業担当者を冷静に見極める姿勢が重要です。ここでは判断材料として役立つポイントを網羅したチェックリストをご紹介します。

営業担当者の態度をチェック

信頼できる営業担当者は、メリットだけでなく、デメリットやリスクについても正直に説明してくれます。質問に対して曖昧な回答をしたり、別の話題にすり替えたりせず、明確かつ丁寧に答えてくれるかが重要なポイントです。

また、契約を急かすことなく、検討する時間を与えてくれるかも見極めのポイントです。しつこい電話や訪問、高圧的な態度が見られる場合は、その業者とは取引しない方が無難です。

提示された利回りをチェック

提示された利回りが、周辺の類似物件と比較して不自然に高くないかを確認しましょう。また、利回りが表面的なものか、実質的なものかを必ず確認してください。物件の広告に記載されている表面利回りは、あくまで家賃収入から計算されたものであり、管理費や固定資産税などの経費は含まれていません。実質利回りを計算するためには、すべてのランニングコストを把握が不可欠です。

会社の信頼性をチェック

不動産業者の信頼性を確認するために、以下のポイントをチェックしましょう。

• 会社の設立年やこれまでの実績、所有している物件数を確認する。
• インターネットで会社の評判や口コミをチェック。悪質な業者に関する情報は、SNSやブログなどで見つかる場合があります。
• 宅地建物取引業の免許番号や所属団体も確認する

信頼できる業者は、これらの情報を自社のホームページなどで公開しています。

契約書の内容を徹底的にチェック

契約書は、将来のトラブルを避けるための最も重要な書類です。特にサブリース契約を結ぶ際は、家賃保証の条件、家賃見直しのタイミング、免責期間、解約条件などを細かく確認してください。

また、修繕積立金や管理費の負担区分、滞納家賃の回収方法なども明確に記載されているか確認しましょう。もし内容に不明な点があれば、納得できるまで質問し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

詐欺に遭ってしまった場合の対処法

どれだけ注意を払っていても、詐欺の被害に遭ってしまうことはあります。万が一の際に迅速かつ冷静に対応できるよう、被害発覚後に取るべき行動や相談先、法的手段について整理しておくことが大切です。

まずは冷静に状況を整理する

もし詐欺に遭ってしまったかもしれないと感じたら、まずは冷静になり、契約に至った経緯を時系列で整理してください。契約書やパンフレット、やり取りのメールや録音データなど、関連するすべての証拠をまとめておきましょう。具体的な被害内容や、業者から受けた説明を記録しておくことも重要です。感情的にならず、事実に基づいた情報収集を心がけることが、その後の対処をスムーズに進める上で不可欠です。

専門機関に相談する

被害に遭った可能性がある場合、一人で悩まずに専門機関に相談することが重要です。まず、お住まいの地域の消費生活センターに連絡し、相談員に状況を説明しましょう。また、弁護士に相談することで、法的な観点からアドバイスをもらい、契約の解除や損害賠償請求が可能かどうかを検討できます。多くの弁護士事務所では初回相談を無料で行っていますので、まずは相談してみることをおすすめします。

クーリングオフ制度を活用する

不動産の売買契約には、一定の条件を満たせば契約を解除できるクーリングオフ制度が適用される場合があります。特に、不意打ち的な訪問販売や電話勧誘で契約した場合が該当します。クーリングオフの適用には、契約から一定期間内であることや、書面による通知が必要など、いくつかの条件があります。詳しくは、専門機関に相談して確認しましょう。

まとめ：安全なマンション経営のために

マンション経営を成功させるためには、詐欺の手口を知り、リスクを回避するための知識を身につけることが何よりも重要です。不自然に良い話には裏があると考え、安易な契約は避けましょう。信頼できる不動産業者を見つけるためには、複数の業者から提案を受け、比較検討することが大切です。

この記事で紹介したチェックポイントを参考に、ご自身の目で業者や物件をしっかりと見極めてください。何か不安な点があれば、契約を結ぶ前に専門家に相談し、アドバイスを求めることで、安全なマンション経営への第一歩を踏み出せるでしょう。