マンション経営とキャッシュフロー

   

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このページでは、マンション経営において投資の失敗を回避する上で重要な「キャッシュフロー」について解説しています。健全な事業の維持を目指すためにもキャッシュフローの意味や注意点をしっかりと把握しておきましょう。

そもそも「キャッシュフロー」とは？

キャッシュフローとは「キャッシュ（現金）」の流れを意味する用語であり、特にマンション経営では入居者から支払われる家賃収入と、ローン返済などのランニングコストを差し引きして手元に残る現金を指します。

キャッシュフローが十分に確保できている場合、マンション経営のような不動産投資は安定性があると考えられますが、キャッシュフローが悪化するとローン返済が困難になって投資失敗のリスクが増大してしまうため注意しなければなりません。

マンション経営でキャッシュフローが重視される理由

マンション経営では入居者からの家賃収入を原資として、ローン返済やランニングコストといった経費が支払われます。そのためキャッシュフローが十分に確保されていなければ経費の支払いにも貯金や別の収入源を頼りにしなければならず、投資価値を高められません。

ここではマンション経営でキャッシュフローが重要になる理由をいくつかピックアップしてみましょう。

手元資金がなければ破綻リスクが増大する

マンション経営では毎月のローン返済の他にも、保険料の支払いや固定資産税などの税金、また施設や設備の修繕・補修といった様々なコストが経費として必要になります。そして特に設備関係の突発的な故障や不具合といったトラブルは事前に発生を予測するのが難しい場合も多く、常に万が一に備えてある程度の現金を置いておくことはリスクマネジメントとして大切です。また急な退去で家賃収入が減少することもありえます。

キャッシュフローが確保されておらず、手元の現金に余裕がなければ、場合によってはローン返済が滞ったり住環境が悪化したりといった深刻な問題に発展しかねません。

キャッシュフローの不足は他の収入や貯蓄を圧迫する

マンション経営として適正なキャッシュフローを確保できなくても、毎月のローンや諸経費の支払いを中断することはできません。そのため現金が不足した場合、給与収入や貯蓄、他の投資事業で得られたキャッシュフローなど他の収入源によって補填する必要が生じます。

利益を得るために始めたマンション経営であるはずなのに、生活費や将来のための蓄えを使って事業を維持しなければならないとなれば本末転倒です。

キャッシュフローに余裕があれば事業拡大も視野に入れられる

キャッシュフローに余裕が生まれれば、事業としてマンション経営を安定させられるだけでなく、その現金を元手にして次のマンションを購入するといった事業拡大が可能になります。

また、金融機関で追加融資を相談する際にも、キャッシュフローがしっかりと構築できていることは審査においてプラス評価に働くので、信用度アップにつながる大切な要素です。

マンション経営でキャッシュフローの悪化を回避するには？

マンション経営でキャッシュフローの悪化を防ぐ方法として、いくつかのポイントをご紹介しますので参考にしてください。

ローンの返済期間を調整して返済額を減らす

キャッシュフローの悪化を防ぐためには、家賃収入を増やしたり安定させたりするだけでなく、そもそも毎月の支出を減らすことも重要です。

マンション経営のランニングコストとして大きなものはローン返済ですが、ローンの返済期間を長めに設定すれば、月々の返済額を抑えてキャッシュフローのバランスも保ちやすくなります。

最初に自己資金を多めに用意しておく

最初にある程度の余裕を蓄えてからマンション経営をスタートさせることもポイントです。自己資金を多めに用意できればローンの借入額を抑えて返済額も下げやすくなり、またマンション経営をスタートさせてからも手元に現金をキープしておけば、空室リスクや突発的なコスト増といった課題へ対処する余裕も生まれます。

マンション経営ではローンの借入金と返済金、手元に残す現金のバランスを見極めることが肝要です。

ローンの繰り上げ返済を活用する

キャッシュフローに余裕が生じた際に、ローンの繰り上げ返済を活用して元金を減らしておくのも方法の1つです。

まとめ

マンション経営に限らず、不動産投資ではキャッシュフローを適切に維持して万が一に備えておくことが、安定した事業の継続を目指す上で欠かせないポイントです。しかし、キャッシュフローを正確にシミュレーションするためには多角的な分析や相応の経験が必要になり、なかなか投資初心者では満足にできない場合もあるでしょう。

そのため、信頼できる専門家やプロにも相談しつつ、客観的にキャッシュフローの試算や長期的なプランニングを考えていくようにしてください。