マンション経営とインボイス制度

   

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マンション経営を行う上で、2023年10月からスタートしたインボイス制度についても理解しておくことが大切です。

マンション経営者として知っておくべきインボイス制度とは？

2023年10月からインボイス制度（適格請求書等保存方式）が始まり、日本全国の企業や個人事業者にとって確定申告の処理や経費計上の方法、また免税事業者・納税事業者との付き合い方が変わっています。

そしてマンション経営者もまた事業者であり、インボイス制度について正しく理解しておくことが大切です。

インボイス制度とは？

インボイス制度（適格請求書等保存方式）とは、消費税を納税している事業者（納税事業者）に対して「適格請求書（インボイス）」の発行を認め、仕入税額控除を受ける際には適格請求書の登録番号を必要とする制度です。

仕入税額控除とインボイス（適格請求書）

そもそも事業者が事業を営むために商品を購入したり材料を仕入れたりする際、購入元へ商品やサービスの本体価格に加えて消費税を支払います。そして納税事業者であれば、その消費税に相当する金額を確定申告の際に「仕入税額控除」という制度によって売上から差し引いたり、支払いすぎた消費税分を還付されたりすることが可能です。

インボイス制度は、この仕入税額控除について、あらかじめ「適格請求書発行事業者」として登録している納税事業者と取引した場合にのみ認めるものであり、仕入税額控除を処理するためには適格請求書発行事業者が発行する請求書・領収書等に記載されたインボイスの登録番号が必要です。

インボイス制度に登録できるのは納税事業者のみ

インボイス制度に登録してインボイス（適格請求書）を発行できるのは、消費税を納める納税事業者のみとなります。つまり免税事業者のままでインボイスを発行することはできません。

免税事業者からの仕入れ分については税額控除できない

インボイス制度は見方を変えると、免税事業者との取引で支払った消費税分については仕入税額控除の対象外になるという点が重要になります。

その結果、取引先にインボイス制度への登録を求められたり、インボイスを発行できない事業者は取引先から契約を敬遠されたりといった可能性も生じます。

インボイス制度が影響する範囲

インボイス制度は消費税や仕入税額控除に関して影響する制度です。インボイス制度が関与する範囲は、消費税が発生する取引すべてになります。

そのため、マンション経営においてインボイス制度を考える際は、まずマンション投資においてどのような経費や売上が消費税の課税対象となり、どの内容であれば非課税になるのかを把握しておかなければなりません。

マンション経営で課税対象のもの

マンション経営に関して課税対象となる取引には、設備・機器の購入や施設の修繕、メンテナンス業者への点検の委託などの費用が該当します。また賃貸管理業務をはじめとする管理業務を管理会社へ委託する契約にも消費税が課税されます。

マンション経営で課税対象（非課税）のもの

マンション経営において「家賃」は非課税です。そのため賃料収入には消費税が含まれていないため、消費税を納税する義務はそもそもありません。

また火災保険についても非課税となります。

その他、家賃に合わせて入居者から支払われる管理費・維持費も非課税となっています。

インボイス制度によってマンション経営者が受ける影響は？

賃料収入のみのマンション経営であれば影響がない

家賃収入は消費税の課税対象外になります。賃料収入しか収入源のないマンション経営者であれば、消費税を受け取っていないためインボイス制度による影響はありません。ただし、建物の一部を個人の入居者でなくテナントとして貸していたり、建物内に自動販売機を設置して飲料メーカーから設置料や協賛金を受け取ったりしている場合などは、課税対象の収入がある場合はインボイスの影響を受けることになるでしょう。

マンション経営でインボイスに注意すべき点

マンション経営においてインボイスに注意すべき条件は、まず消費税の課税対象になる取引がある場合です。

また、マンション経営者として自身がインボイスを発行するべきかどうかも考えなければなりません。マンション経営者が免税事業者のままでは、テナント賃料を支払った事業者はその分の消費税を仕入税額控除の対象にできないため、結果的に家賃の増額として考えられる可能性があります。

マンション経営者が考えるインボイス制度への対策

もし現時点で免税事業者であるマンション経営者がインボイス制度を考える場合、基本的には納税事業者になるか、それとも免税事業者のままで事業を続けるかという2点が柱となります。

適格請求書発行事業者として登録して消費税を支払う

マンション経営者が課税事業者になり、インボイスを発行できるようになれば、消費税を支払っている取引先は仕入税額控除を活用することが可能です。

またマンション経営者も自身が支払った消費税について仕入税額控除を適用させられるようになります。

そのため、メンテナンス業者や機器販売業者などを選ぶ際にもインボイスを発行可能かという点が選択基準の1つになるでしょう。

免税事業者として賃借人と交渉する

課税事業者になるということは消費税の納税義務が生じるということであり、免税事業者の時よりも収入が減少します。また仕入税額控除などの処理が複雑化することも課題です。そのため、免税事業者として賃借人と交渉し、仕入税額控除を行えない分は賃料の調整でカバーするといった話し合いを設けることが必要になります。