一棟マンションの相続は「争族」に要注意

   

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「相続税対策になるから」と一棟マンション経営を始める方は少なくありませんが、その先で見落とされがちなのが、相続人同士のトラブル、いわゆる「争族」のリスクです。現金と違って建物は簡単に分割できないため、相続をきっかけに仲の良かった家族の関係が悪化してしまうケースも珍しくありません。

本記事では、一棟マンションが相続で揉めやすい理由や、共有名義のまま放置した場合に起こりうる問題、そして生前からできる具体的な備えについて詳しく解説していきます。

一棟マンションが相続で
「争族」になりやすい理由

現金のように公平に分割できない

一棟マンションは、土地と建物が一体となった資産であり、預貯金のように金額で機械的に分けることができません。相続人が複数いる場合、「誰が所有し、誰が家賃収入を受け取るのか」という点で意見が割れやすく、公平な分け方を見つけること自体が大きなハードルとなります。

経営に関わる相続人とそうでない相続人の間で不公平感が生まれやすい

管理や修繕の手間を実際に担ってきた相続人と、名義上の権利だけを主張する相続人との間では、当然ながら公平感にズレが生じます。また、遺産の大半が一棟マンションに偏っている場合、他の相続人へ渡す代償金を用意できず、話し合いが長期化することも少なくありません。

共有名義のまま放置すると
どうなるか

話し合いがまとまらないまま、とりあえず相続人全員の共有名義にしてしまうケースも見られます。しかし共有名義の不動産は、大規模修繕や建て替え、賃貸借契約の更新といった経営判断のたびに名義人全員の合意が必要です。世代が進んで名義人が増えるほど合意形成は難しくなり、誰か一人が認知症などで判断能力を失うと、必要な修繕すら決められなくなるおそれもあります。

「とりあえず共有」は問題を先送りしているだけであり、次の世代、さらにその次の世代へと相続が重なるほど、権利関係はより複雑になっていきます。

「争族」がこじれるもう一つの原因
「負動産化」した一棟マンション

相続税対策のために取得した一棟マンションが、空室の増加やローンの残債によって「持っているだけで負担になる資産」、いわゆる負動産になっているケースもあります。収益性の低い物件ほど「誰も継ぎたくない」状況に陥りやすく、相続人同士の押し付け合いから関係がこじれる原因になりかねません。相続が発生する前に、物件の収益性や借入残高、今後の修繕見通しを客観的に見直しておくことも、争族を防ぐための大切な備えの一つといえるでしょう。

揉めないために生前からできる3つの備え

「争族」を避けるためには、相続が発生してから慌てるのではなく、生前のうちに手を打っておくことが何より重要です。ここでは、代表的な3つの対策を紹介します。

遺言書で「誰が引き継ぐか」を明確にしておく

生前に遺言書を作成し、マンションを誰が引き継ぐのかをはっきりさせておくことは、争族対策の基本です。遺言がない場合、相続人全員での遺産分割協議が必要になり、意見がまとまらなければ調停や審判にまで発展することもあります。

生命保険を代償金の原資として準備する

マンションを継ぐ相続人が、他の相続人へ代償金を支払う「代償分割」を選ぶ場合、その原資をあらかじめ生命保険で準備しておく方法が有効とされています。現金を用意できずに代償分割自体が成立しない、という事態を避けやすくなるでしょう。

家族信託や専門家への相談で判断能力の低下に備える

相続が発生する前の段階で、判断能力の低下に備えて家族信託を活用し、経営の意思決定者をあらかじめ定めておく方法も注目されています。いずれも専門的な判断が必要になるため、税理士や司法書士といった専門家に早めに相談しておくとよいでしょう。

まとめ：相続税対策の前に
「継ぎ方」まで考えておく

相続税の節税効果だけに目を向けて一棟マンションを選ぶと、その後の「争族」で家族関係に大きな影を落としかねません。経営を始める前から、誰にどう引き継ぐかという「出口」まで見据えておくことが、失敗しないマンション経営の第一歩といえるでしょう。

承継の道筋に不安がある場合は、自己判断で抱え込まず、税理士や司法書士、実績豊富な建築・管理会社など、信頼できる専門家に早めに相談することをおすすめします。当サイトでは、マンション経営における相続や資金計画に関連する情報を豊富にまとめていますので、ぜひ他の記事も参考にしてみてください。